Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Договор купли квартиры с несовершеннолетним собственником с долями

Договор купли квартиры с несовершеннолетним собственником с долями

Договор купли квартиры с несовершеннолетним собственником с долями

Особенности договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей: образец документа

› Как правило продажа квартиры осуществляется через договор купли-продажи, заключаемый сторонами, одна из которых выступает продавцом, другая покупателем. Основная особенность такого договора заключается в том, что дееспособность несовершеннолетних граждан ограничена законом. Определим понятие несовершеннолетний ребенок и ограничения, относящиеся к нему.

Согласно ст.

21 ГК РФ:

«Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста»

.

Ограничения по возрасту на законные действия несовершеннолетних детей описаны в статье 28 ГК РФ и статье 26 ГК РФ:

  • За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет имущественные сделки вправе совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
  • Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать имущественные с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Прежде, чем подписывать договор купли продажи покупателю необходимо удостоверится в разрешении на продажу объекта недвижимости, находящегося в полной или долевой собственности несовершеннолетнего ребенка, его подлинности, а также согласии на продажу остальных со-собственников жилья, либо их письменные отказы на покупку доли несовершеннолетнего, либо если нет ни того, ни другого у продавца можно запросить документы, подтверждающие отправку заказных писем с уведомлением о вручении. Существуют два вида договора купли продажи – основной и предварительный. В предварительном договоре, как правило, оговариваются намерения сторон, и он служит прообразом основного договора.

При участии несовершеннолетнего собственника в преамбуле договора купли-продажи жилых помещений подробно прописывают личные данные его законных представителей, а если возраст собственника старше 14 лет, то и его личные данные.

Типовой договор купли-продажи квартиры обычно содержит следующие пункты:

  • Сроки, порядок оплаты, основание передачи имущества от продавца к покупателю.
  • Подробное описание предмета сделки.

  • Последствия для сторон за невыполнение обязательств по договору.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Стоимость объекта.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форма собственности.
  1. Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
  2. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Согласно ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015г.

все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательной государственной регистрации. Для этого продавцу необходимо обратится в нотариальную контору. Любая сделка с имуществом предполагает ответственность среди двух людей — покупателя и продавца, ведь в последствии право собственности переходит от одного к другому.

В некоторых случаях, владельцами бывают несколько человек. Тогда продать недвижимость будет гораздо сложнее. Чтобы законно распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, необходимо обладать правом собственности.

Данный документ позволяет производить любые операции — сдавать в аренду, обменивать и дарить а также продавать собственность по желанию. Однако, если гражданин является совладельцем, необходимо получить письменное согласие партнера.

Разделяют следующие виды прав собственности:

  1. долевая (части имущества принадлежат нескольким владельцам);
  2. индивидуальная (владельцем является один человек);
  3. общая долевая (равные части имущества распределены нескольким совладельцам);
  4. общая совместная собственность (недвижимость, приобретенная в браке).

Договор купли — продажи от двух собственников предполагает обоюдное согласие владельцев на продажу. В противном случае законно совершить сделку не удастся. При продаже доли в собственности необходимо оповестить об этом совладельцев.

Дольщики обладают первоочередным правом покупки, по закону, в течение месяца. Если совладельцы письменно отказались, продавец может продать долю любому покупателю.

Договор купли-продажи — это соглашение между покупателем и собственниками, которое предполагает соблюдение обязательств. С одной стороны — передача объекта собственности в надлежащем виде, участие в переоформлении документов. Покупатель, в свою очередь обязуется оплатить стоимость имущества в указанный срок.

Покупатель, в свою очередь обязуется оплатить стоимость имущества в указанный срок. Несоблюдение обязательств влечет расторжение договора и привлечение к административной ответственности.

При продаже общей совместной собственности необходимо получить согласие супруга или супруги. В некоторых случаях потребуется разрешение из органов Опеки и Попечительства, если в семье присутствует несовершеннолетний ребенок, являющийся совладельцем недвижимости.

Мнение супруга утверждается письменной формой, что является приложением к договору купли — продажи от двух собственников. Если недвижимость продается без согласия дольщиков или совладельцев, сделка аннулируется в судебном порядке. Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга.

Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.

Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию.

Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту. Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы.

Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества. Существуют определенные риски:

  1. в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
  2. если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.

При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения.

Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов.

Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.

Порядок заключения сделки с продажей долевого или совместного имущества:

  1. регистрация недвижимости в государственном органе.
  2. оплата;
  3. принятие объекта недвижимости;
  4. подписание передаточного акта и смотрового листа;
  5. оформление соглашения купли — продажи имущества, подписание договора;

Процедура совершения сделки происходит в обычном порядке, кроме того, что в договоре о купле — продаже недвижимости участвуют два собственника.

Договор о купле — продаже недвижимости от двух собственников составляется в произвольном порядке. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется оформлять документ у нотариуса, однако, законодательством не предусмотрены требования в этом вопросе. В договоре участвуют три стороны — 2 совладельца и покупатель.

Если продается доля имущества, необходимо определить порядок пользования объектом, общую площадь и доли владельцев.

Данные требования вносятся в договор в обязательном порядке. Приобретая жилье у двух собственников, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которой подробно изложена информация о квартире, а также:

  1. наличие обременения (арест, ипотека или залог под кредит);
  2. количество зарегистрированных собственников;
  3. история долгов по коммунальному обеспечению.
  4. судебные разбирательства по дележке;

Содержание договора о купле — продаже недвижимости:

  1. паспортные данные покупателя и двух совладельцев;
  2. размер пени;
  3. права и обязанности покупателя;
  4. дата, подписи сторон совершения сделки.
  5. наименование соглашения;
  6. подробное описание объекта движимой или недвижимой собственности;
  7. права и обязанности продавцов по совершению сделки;
  8. требования, в случае несоблюдения обязательств одной из сторон;
  9. срок передачи имущества;
  10. способы расчета;

Для того чтобы составить договор о купле — продаже недвижимости у двух собственников, потребуется собрать следующий пакет документов:

  1. паспорта участников сделки;
  2. справка из ЕГРП об отсутствии обременения и другой информации об объекте недвижимости;
  3. свидетельства регистрации права собственности;
  4. письменное согласие дольщиков на продажу имущества;
  5. документы на объект недвижимости (технический паспорт, Домовая Книга, схема расположения, план архитектора, страховка и другое).
  6. разрешение на продажу от супруга/супруги или ОП (если необходимо);

Если приобретается квартира, для составления договора о купле — продаже недвижимости у двух собственников, необходимо также потребовать следующие документы:

  1. выписку Домовой Книги;
  2. заключение из органов ЕГРП о праве пользования имуществом третьих лиц.
  3. справка из ЖЭКа о наличии прописанных жильцов;

В некоторых случаях, даже после продажи недвижимости сохраняется право пользования имуществом или пожизненное проживание, если иное не предусмотрено договором. К данной категории граждан относятся:

  1. пенсионеры — инвалиды, находящиеся в специализированных учреждениях.
  2. военнослужащие;
  3. заключенные;
  4. несовершеннолетние дети;

Подписывая документы необходимо быть предельно внимательным, так как любое соглашение имеет юридическую силу.

Правильно составленный договор о купле — продаже недвижимости у двух собственников гарантирует законное совершение сделки. Скачать образец заключения договора о купле — продаже недвижимости у двух собственников по ссылке.

Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости Форма договора продажи недвижимого имущества Определение предмета в договоре продажи недвижимости Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением Образец Договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы. Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е.

как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения. В договоре купли-продажи недвижимости должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Если предметом сделки является квартира в многоквартирном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества.

Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости.
Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости.

Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В частности, применяются следующие правила: В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимое имущество денежной суммы. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно); 5. лица, заключившие с собственником договор найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (на период действия указанных договоров). 1. Продавец — несовершеннолетний (малолетний).

От имени малолетнего Продавца договор заключает законный представитель — мать, действующая с письменного разрешения органа опеки и попечительства. Россия, город Ростов-на-Дону, восемнадцатое января две тысячи восемнадцатого года Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Примечание: От имени несовершеннолетнего Продавца договор подписывает его законный представитель — мать, указанная в разделе «Стороны» договора (в самом начале договора). При этом, поставив свою подпись и указав свои Ф.И.О., законный представитель продавца от руки делает приписку

«действующая от имени несовершеннолетнего Сидорова Александра Владимировича»

.

Реквизиты письменного разрешения органа опеки и попечительства в разделе «Подписи» указывать не требуется, т.к.

они уже указаны в разделе «Стороны».

  1. С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

  1. Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи.

Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

  1. С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью.

В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником.

Функции, которые выполняет риелтор:

  1. проверка предоставленных документов;
  2. решение о сроках проведения сделки;
  3. организация проведения оплаты задатка или аванса;
  4. помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  5. организация сделки и расчета.
  6. организация просмотра и показа квартиры;
  7. консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

  1. Основные документы:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет). — Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака.

Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

  1. Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

— Предыдущий договор купли-продажи. — Справка о дееспособности продавца.

Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

  1. В Регистрационной палате.
  2. В Многофункциональном центре (МФЦ).

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей.

В других случаях необходима консультация специалиста.

  1. На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  2. На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  3. Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

  1. Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

  1. С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры.

Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см.

выше «функции риелтора»).

  1. Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

  1. Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  2. Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  3. Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому.

От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов. В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

  1. «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. При несоблюдении требуемой формы, сделка будет признана недействительной.

Договор не требуется заверять нотариально, но стороны могут сделать это по обоюдному согласию.

Также не требуется государственная регистрация соглашения – сделка считается заключенной с момента подписания документа. Однако фактический переход права собственности возможен только после государственной регистрации данной процедуры (п.
1 ст. 551 ГК РФ). Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

  1. Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
  2. Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица. В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

  1. Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).
  2. Достижение возраста 18 лет.

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

  1. Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
  2. Дополнительную информацию при необходимости.

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность.

Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.
  1. «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  2. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

  1. Кадастровый номер.
  2. Этаж расположения.
  3. Назначение (жилое помещение).
  4. Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
  5. Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).

В договоре важно указать:

  1. Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
  2. Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год, вместо размытых формулировок о передаче денег спустя определенное количество времени со дня подписания).
  3. Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
  4. Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.
Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

  1. Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
  2. Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.
  3. Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

  1. Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
  2. Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).
  3. Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
  4. Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке.

После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

  1. Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
  2. На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

  1. Арестов имущества.
  2. Завещательных отказов.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства. Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье.

Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

  1. Возможность перепланировки.
  2. Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
  3. Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

  1. Правоустанавливающие документы продавца.
  2. Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже. При этом есть некоторые особенности:

  1. Не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
  2. Отсутствует налог на прибыль.
  1. «Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета) (ст.

    220 НК РФ)».

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор. Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке.

Чаще всего это изменение:

  1. Реквизитов участников.
  2. Стоимости квартиры.
  3. Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении.

Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки.

Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники.

А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника. Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь. Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка. Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности. В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной.

Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры. При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Без этого она будет признана недействительной. Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры.

Рассказывает юрист Сергей Богданов. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ Статья написана по материалам сайтов: zhivem.pro, www.samso.ru, www.proekt-007.ru, sovetadvokatov.ru, topurist.ru.

»

Отличная статья 0 Помогла статья?

Оцените её

Оценок: 2

Загрузка. Фирма Право.ру © 2018–2020 – Юридическая помощь по наследственным делам Adblock detector

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2020 года

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.

По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться. Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их.

Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались. Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  1. эмансипации по суду.
  2. заключения брака;

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность.

По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь.

Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  1. визит к нотариусу за удостоверением сделки.
  2. запрос разрешения у опеки;

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки. Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья.

Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  1. заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  2. продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
  3. готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  4. 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства. При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно.

Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  1. мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  2. супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  3. супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  • Паспорта граждан, которые подают заявление.
  • От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  • Бумаги на продаваемое жилье.
  • Свидетельства на рождение детей.
  • Подтверждение регистрации брака или развода.
  • Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  1. подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  2. справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  3. доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  4. подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
  5. основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  1. технические разрешения и справки.
  2. предварительный договор купли-продажи;
  3. выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу. Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей.

К такому выводу чиновники приходят, если:

  1. сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  2. новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  3. новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  4. жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  5. новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  6. районе лишен инфраструктуры;
  7. продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят.

Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг. Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит.

Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим. Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП.

Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки. Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом.

Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

  • Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  • Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
  • Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением.

Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты. Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  • По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  • Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  • Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  • Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.
  • Родители получают разрешение ООП на продажу.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса. Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права.

Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей. Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  1. текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  2. какие документы нужно взять на прием;
  3. сколько стоит удостоверение.
  4. перечень документов для подготовки текста;

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки. Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми.

Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца. Для регистрации понадобятся:

  • Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  • Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Справка о прописанных.
  • Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.
  • Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  • Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ.

Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди.

Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней. Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня.

Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно. Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре.

Это может быть:

  1. оплата с отсрочкой или в рассрочку.
  2. оплата в день заключения договора;
  3. предоплата по предварительному договору;

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса.

Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа.

В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона. Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним: Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2020. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2021 году.

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи.

Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним. Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+