Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как оформить залога пая зпифн

Как оформить залога пая зпифн

Как оформить залога пая зпифн

Создание и регистрация Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в России

6 ноября 2020Предлагаем вам услуги по регистрации и сопровождению деятельности ЗПИФ, предоставляемые совместно с нашим партнером – ведущей российской компанией на рынке управления капиталами. Это одна из старейших инвестиционных компаний России, которая оказывает услуги крупным частным и корпоративным инвесторам на рынке ценных бумаг, в области прямых инвестиций и инвестиций в недвижимость с 1995 года.

Совокупный объём операций с ценными бумагами за 2018 год составил почти 20 трлн.

рублей.Помимо собственно инвестиций, компания с 2007 года создает и управляет инвестиционными фондами, общее количество только фондов в области недвижимости – более 15 с общей суммой активов около 10 млрд руб.

Недвижимость под управлением компании находится по всей России от Екатеринбурга до Калининграда. Более 40 объектов недвижимости.Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — современный высокоэффективный и гибкий инструмент финансового рынка для решения следующих задач:· Структурирования больших проектов· Оптимизации налогообложения· Объединения средств нескольких партнёров на прозрачных и понятных условиях· Привлечения в коммерческий или девелоперский проект сторонних инвесторов · Повышение защищенности и конфиденциальности бизнеса и снижение рисковЗакрытый паевой инвестиционный фонд – это, по российскому законодательству, обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности.Юридической основой функционирования ЗПИФ является договор доверительного управления, по которому инвесторы («учредители управления») передают в Фонд средства либо имущество, а управляющая компания (УК) осуществляет управление активами ЗПИФ в соответствии с Правилами доверительного управления (ПДУ или Правила фонда).

Описание основных направлений и особенностей инвестирования, а также возможных видов активов фонда приводится в инвестиционной декларации фонда.ЗПИФ – это один из видов коллективных инвестиций, инвестиционных (паевой) фонд, который создается на определенный период — на срок от 3 до 15 лет. В течение всего времени действия фонда возврат паев фонду не предусмотрен.

Инвесторы получают свои вклады и прибыль (если она будет) по завершению существования фонда. В течение срока существования фонда могут в ряде случаев получать регулярный доход, а паи могут быть переданы/проданы третьим лицам.

Такие фонды создаются обычно под определенные проекты, чаще всего, в области недвижимости. Это может быть строительство определенного объекта или группы объектов на продажу или для сдачи в аренду.Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это один из четырех типов ПИФов (закрытые, интервальные, открытые и биржевые), создание и деятельность которых регулируется в РФ Федеральным законом № 156-ФЗ от 29 ноября 2001 года «Об инвестиционных фондах», с изменениями от 26.07.2019, № 248-ФЗ, расширяющими права инвесторов и перечень видов имущества, вносимого в фонды.ЗПИФ: основные особенности по сравнению с другими типами фондов: · Паи могут погашаться фондом лишь по окончании срока его действия (есть исключения),· Паи могут обращаться на фондовых биржах, и продаваться третьим лицам напрямую,· Инвесторы участвуют в управлении фондом через общее собрание владельцев паев,· Инвесторы могут сменить управляющую компанию решением общего собрания,· Инвесторы могут получать регулярный доход от использования имущества фонда,· Инвестиционные паи можно оплачивать не денежными средствами,· Отчетность готовится и предоставляется в особом упрощенном порядке,· Раскрытие информации о владельцах паев и деятельности фонда ограничено.Инвесторы имеют право реализовать свои паи третьим лицам путем продажи или иным образом (мена, дарение, вклад в уставный капитал юридического лица и пр.).
Это может быть строительство определенного объекта или группы объектов на продажу или для сдачи в аренду.Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это один из четырех типов ПИФов (закрытые, интервальные, открытые и биржевые), создание и деятельность которых регулируется в РФ Федеральным законом № 156-ФЗ от 29 ноября 2001 года «Об инвестиционных фондах», с изменениями от 26.07.2019, № 248-ФЗ, расширяющими права инвесторов и перечень видов имущества, вносимого в фонды.ЗПИФ: основные особенности по сравнению с другими типами фондов: · Паи могут погашаться фондом лишь по окончании срока его действия (есть исключения),· Паи могут обращаться на фондовых биржах, и продаваться третьим лицам напрямую,· Инвесторы участвуют в управлении фондом через общее собрание владельцев паев,· Инвесторы могут сменить управляющую компанию решением общего собрания,· Инвесторы могут получать регулярный доход от использования имущества фонда,· Инвестиционные паи можно оплачивать не денежными средствами,· Отчетность готовится и предоставляется в особом упрощенном порядке,· Раскрытие информации о владельцах паев и деятельности фонда ограничено.Инвесторы имеют право реализовать свои паи третьим лицам путем продажи или иным образом (мена, дарение, вклад в уставный капитал юридического лица и пр.).

Закрытый ПИФ может, по своим правилам, быть предназначены только для так называемых квалифицированных инвесторов. Тогда и предавать/продавать паи можно только квалифицированным инвесторам.Квалифицированный инвестор – это лицо, имеющее активы на сумму более 6 млн рублей, или опыт работы, или образование в финансовой сфере.· Возможность секьюритизации активов без создания публичной компании;· Возможность перераспределения собственности и выхода из проекта через продажу паев;· Возможность получения кредита под залог инвестиционных паев;· Оптимизация налогообложения с использованием абсолютно законной российской схемы, закрепленной в Налоговом кодексе, и подтвержденной правоприменительной практикой;· Защита активов от недружественных захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов.

После внесения имущества в состав паевого инвестиционного фонда его раздел или выделение в натуре не допускаются; · Дополнительная защита паев в фонде для квалифицированных инвесторов: принудительно передать паи можно только в адрес также квалифицированного инвестора;· Оптимизация управления бизнесом, как альтернатива сложным холдинговым структурам. Управление группой бизнесов через ЗПИФ позволяет четко структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний) и повысить его эффективность, упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль.· Локализация рисков: фонд позволяет обособить инвестиционный проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово,· Диверсификация: использование отдельных фондов для реализации разных проектов,· Распределение рисков между участниками проекта: ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций,· Жесткий контроль со стороны контролирующих, регулирующих органов и инвестроов.ЗПИФ не является отдельным юридическим лицом, и его деятельность осуществляется через внешнюю инфраструктуру: управляющую компанию (УК), специализированный депозитарий, регистратора, аудитора и оценщика.

Управляющая компания: · разрабатывает и согласовывает с инвесторами ПДУ фондом,· принимает деньги и имущество в оплату паев и выдает паи,· совершает операции с активами фонда,· вправе выступать истцом и ответчиком в суде в связи с деятельностью фонда,· осуществляет иные полномочия.Специализированный депозитарий – независимая организация, имеющая лицензию ФСФР (ЦБ РФ), следит за соблюдением управляющей компанией требований законодательства: · согласовывает сделки с активами паевого фонда,· контролирует расходование денежных средств, входящих в фонд,· осуществляет учет имущества, составляющего фонд,· контролирует отчетность фонда.

Аудитор: независимое лицо, имеющее лицензию. Аудиту подлежит отчетность фонда, касающаяся состава и структуры активов, операций с имуществом и паями и др. Оценщик привлекается в случае приобретения активов, оценка которых обязательна: недвижимое имущество, доли в ООО, акции частных компаний и ряд других.Регистратор — независимая организация, ведет реестр владельцев паев и отражает в нем все операции с паями.

Функции регистратора может выполнять специализированный депозитарий.Общее собрание владельцев паев решает следующие вопросы:· утверждение изменений в ПДУ, касающихся изменения инвестиционной декларации;· увеличения размера вознаграждения управляющей компании;· изменения типа фонда или его категории;· расширения перечня расходов фонда;· передача фонда под управление другой УК;· досрочное прекращение фонда или продление срока его деятельности.Инвестиционный комитет – дополнительный орган управления в фондах для квалифицированных инвесторов, состоит из владельцев паев, одобряет основные сделки с имуществом фонда. Паевой инвестиционный фонд является эффективным, но и достаточно сложным инструментом для реализации новых проектов, а также для инвестиций в уже существующие.

В связи с этим создавать паевой инвестиционный фонд целесообразно с привлечением профессиональных консультантов, способных определить оптимальную структуру фонда, грамотно сбалансировать распределение полномочий между УК и инвесторами, просчитать риски и обеспечить полное соответствие деятельности фонда требования законодательства и интересам инвесторов.ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому он освобожден от уплаты налога на прибыль с полученных доходов.

Это позволяет в полном объеме реинвестировать доход, полученный от сделок с имуществом Фонда, до момента выплаты дохода пайщикам.

При передаче пайщиком имущества в ЗПИФ налогов не возникает.

При погашении или продаже паев у пайщиков возникает доход, налогооблагаемая база которого исчисляется как разница: доходы от реализации/погашения пая минус расходы на его приобретение. Налоги возникают также при получении промежуточного дохода по паям, например, от аренды имущества фонда. Расчёт и удержание суммы налога для пайщиков – физических лиц производится Управляющей компанией, действующей в качестве налогового агента.
Расчёт и удержание суммы налога для пайщиков – физических лиц производится Управляющей компанией, действующей в качестве налогового агента.

Юридические лица осуществляют уплату налога самостоятельно в соответствии с действующими налоговыми ставками.Ставка налога на доходы физических лиц — резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Для юридических лиц — резидентов — 20%, для нерезидентов тоже 20% либо в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения со страной нахождения компании.Налог на имущество фонда и НДС уплачиваются в общем порядке Управляющей компанией. Операции по реализации земельных участков и жилой недвижимости не облагаются НДС.Обращайтесь к нам офис, мы готовы вместе с вами подготовить модель каждого Фонда и составить план-график его формирования.Сергей НестеренкоPhD, MBA, Старший советник,Директор по развитию бизнеса Hill Consulting

Использование паев в качестве залога в банках

Материал о правовых вопросах оформления залога паев паевых инвестиционных фондов в банках.

Общие положения о залоге регулируются параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.

Ст.334 ГК РФ содержит понятие залога:

«в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом»

.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи (включая ценные бумаги) и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Согласно ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. При отсутствии указанных условий договор не считается заключенным.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст.340 ГК РФ на полученные в результате использования заложенного имущества доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Согласно ст.346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В соответствии со ст.349 удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

По общему правилу залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст.14 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» инвестиционный пай является именной ценной бумагой. Права, удостоверенные инвестиционным паем, фиксируются в бездокументарной форме.

Инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования паевого инвестиционного фонда. Ограничения обращения инвестиционных паев могут устанавливаться федеральным законом.

Учет прав на инвестиционные паи осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев инвестиционных паев и, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев инвестиционных паев открываются лицевые счета номинальных держателей. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев осуществляет Регистратор.

Порядок ведения реестра регулируется Положением о порядке ведения реестра владельцев инвестиционных паев. В соответствии с данным Положением для фиксации права залога на инвестиционные паи, переданные в залог в реестре владельцев инвестиционных паев открывается отдельный лицевой счет залогодержателя.

Фиксация права залога осуществляется путем внесения записи о залоге инвестиционных паев по лицевому счету залогодержателя и записи об обременении заложенных инвестиционных паев на лицевом счете зарегистрированного лица-залогодателя, на котором они учитываются. Фиксация права залога осуществляется на основании залогового распоряжения. В залоговом распоряжении могут быть указаны следующие условия залога: передача заложенных инвестиционных паев допускается без согласия залогодержателя; последующий залог инвестиционных паев запрещается; уступка прав по договору залога инвестиционных паев без согласия залогодателя запрещается; получателем дохода по всем или определенному количеству заложенных инвестиционных паев является залогодержатель; обращение взыскания на заложенные инвестиционные паи осуществляется во внесудебном порядке, при этом в залоговом распоряжении должна быть указана дата, с которой залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенные инвестиционные паи.

Регистратор не несет ответственности за совершение операций по лицевому счету зарегистрированного лица-залогодателя в случае, если соответствующие операции противоречат договору о залоге, иному соглашению между залогодателем и залогодержателем, но не были указаны в залоговом распоряжении. Внесение изменений в данные лицевых счетов залогодателя и залогодержателя о заложенных инвестиционных паях и условиях залога осуществляется регистратором на основании распоряжения о внесении изменений, подписанного залогодателем и залогодержателем или их уполномоченными представителями.
Внесение изменений в данные лицевых счетов залогодателя и залогодержателя о заложенных инвестиционных паях и условиях залога осуществляется регистратором на основании распоряжения о внесении изменений, подписанного залогодателем и залогодержателем или их уполномоченными представителями. В течение 3 рабочих дней со дня принятия залогового распоряжения, распоряжения о передаче права залога или распоряжения о прекращении залога регистратор должен внести соответствующие записи или в течение 5 рабочих дней со дня принятия соответствующего распоряжения вручить или направить уведомление об отказе во внесении записей, содержащее основания отказа.

Основаниями для отказа во внесении записей при залоге инвестиционных паев являются: непредставление предусмотренных Положением документов; несоответствие представленных документов требованиям Положения (в том числе несоответствие подписи на залоговом распоряжении, распоряжении о передаче права залога, распоряжении о прекращении залога или в доверенности образцу подписи, содержащемуся в анкете зарегистрированного лица); несоответствие сведений, содержащихся в представленных документах, друг другу; блокирование инвестиционных паев; отсутствие у доверительного управляющего права распоряжаться инвестиционными паями; соответствующая услуга регистратора не оплачена.

Если данными лицевого счета (счета депо) владельца инвестиционных паев в отношении заложенных инвестиционных паев предусмотрено, что доход по инвестиционным паям выплачивается залогодержателю, то вместо владельцев инвестиционных паев в список лиц, имеющих право на получение дохода по инвестиционным паям закрытого паевого инвестиционного фонда, включается залогодержатель. Внесение записи о прекращении залога осуществляется регистратором на основании распоряжения о прекращении залога, подписанного залогодателем и залогодержателем или их уполномоченными представителями, а также на основании распоряжения о прекращении залога, подписанного залогодателем или его уполномоченным представителем, к которому приложен протокол несостоявшихся повторных торгов, после проведения которых прошло более месяца. Внесение записей о прекращении залога инвестиционных паев и передаче инвестиционных паев в связи с обращением на них взыскания по решению суда осуществляется регистратором на основании передаточного распоряжения, подписанного залогодержателем или его уполномоченным представителем, к которому должны быть приложены решение суда и договор купли-продажи заложенных инвестиционных паев, заключенный по результатам торгов, или, в случае оставления заложенных инвестиционных паев залогодержателем за собой, решение суда и протокол несостоявшихся повторных торгов, после проведения которых прошло не более одного месяца.

Внесение записей о прекращении залога и передаче инвестиционных паев в связи с обращением на них взыскания без решения суда осуществляется регистратором на основании передаточного распоряжения, подписанного залогодержателем или его уполномоченным представителем, к которому должен быть приложен договор купли-продажи заложенных инвестиционных паев, заключенный по результатам торгов, или, в случае оставления заложенных инвестиционных паев залогодержателем за собой, протокол несостоявшихся повторных торгов, после проведения которых прошло не более одного месяца.

  1. Короткая ссылка: arsagera.ru/~/25065
  2. Дата публикации: 09.12.2011

Подписаться × Подписаться Я даю согласие на персональных данных Вы не можете оставить капчу пустой.

Ок! 09.12.2008 09.12.2011 09.12.2011 24.09.2015 14.09.2011 01.03.2012 05.03.2010 01.07.2010 17.08.2011 02.08.2012 19.05.2011 02.03.2017 Поля, отмеченные «*» обязательны к заполнению

  1. Подписываясь на рассылку материалов Компании, я даю на обработку персональных данных
  2. Следить за темой
  3. Подписаться на рассылку

Вы не можете оставить капчу пустой. Вы можете подписаться на обновления комментариев к данной статье.

Уведомление будет приходить на указанный Вами адрес электронной почты при появлении нового комментария. В каждом уведомлении Вам будет предоставлена возможность отписаться от обновлений или изменить адрес электронной почты. Подписаться на уведомления Я даю на обработку персональных данных Вы успешно подписались на обновление комментариев к статье «».
Подписаться на уведомления Я даю на обработку персональных данных Вы успешно подписались на обновление комментариев к статье «».

Минимизация налогообложения недвижимости с использованием ЗПИФН

Мы предлагаем собственникам сдаваемой в аренду недвижимости, специальную услугу — создание ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости) В соответствии со ст.

10 Федерального закона № 156–ФЗ от 29.11.01 «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом.

В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, так и имущество, полученное в процессе такого управления.

Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество (объекты недвижимости, ценные бумаги и др.) Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия, либо прекращения деятельности фонда в любое время, удобное владельцам паев.

Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР).

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей. ЗПИФ сданной в аренду недвижимости (рентные фонды) Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости.

Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов, перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от аренды имущества, взамен получив существенные налоговые преференции.

Структура ЗПИФН: ЦБ РФ Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий регулирование рынка ценных бумаг.

Осуществляет регистрацию Правил доверительного управления фондом.

Пайщики ЗПИФН (Владельцы паев фонда) Полностью контролируют деятельность фонда, путем принятия решений на общем собрании пайщиков. Управляющая компания ЗПИФН Обеспечивает функционирование всей инфраструктуры фонда. Специализированный депозитарий Юридическое лицо, осуществляющее учет имущества ЗПИФ недвижимости и контролирующее соблюдение Управляющей компанией, Правил Фонда и норм действующего законодательства РФ.

Регистратор ЗПИФН Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий ведение реестра владельцев паев Фонда, в соответствии с требованиями Правил ведения реестра владельцев инвестиционных паев инвестиционных фондов и Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Оценщик Выполняет ежегодную обязательную оценку имущества Фонда, а так же оценку при приобретении в фонд или продаже из фонда, объектов недвижимости и иного имущества. Аудитор Проводит ежегодную проверку правильности ведения Управляющей компанией бухгалтерского учета и составления отчетности Фонда.

Вас может заинтересовать услуга: Подготовка правового заключения по вопросам налогообложения.

Особенности нахождения недвижимости в составе ЗПИФН Налогообложение ЗПИФН В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица.

Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим, освобожден от уплаты налога на прибыль в размере 24% от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей.

Кроме того, до момента погашения паев при закрытии фонда, или выплаты промежуточного инвестиционного дохода, внутри фонда может происходить неограниченное количество сделок, не облагаемых налогом на прибыль.

Объекты недвижимости вносятся в ЗПИФН в обмен на инвестиционные паи Фонда без уплаты НДС.

Все сделки по покупке–продаже паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС Уплата НДС по сделкам с имуществом ЗПИФН Управляющая ЗПИФН компания, уплачивает НДС в бюджет по сделкам с имуществом фонда, а незачтенный НДС относит на себестоимость. Ликвидность Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев.

Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке. Наличие прав собственности При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т.е.

все 100% имущества, которое были передано в ЗПИФН, будут принадлежать также Владельцу.

При этом Владелец сохранит полный контроль над имуществом.

Документами, подтверждающими право собственности на паи фонда, является Выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев.

Читайте также: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание по обязательством пайщика.

Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:

  1. 20% — для нерезидентов–юридических лиц;
  2. 30% — для нерезидентов–физических лиц;
  3. 13% — для физических лиц;
  4. 0% — для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания–нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.
  5. 24% — для юридических лиц;

Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН

  1. Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 м2.
  2. Балансовая стоимость здания — 1 500 $/м2 × 4000 м2 = 6 000 000 $.
  3. Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $.
  4. Рыночная стоимость здания — 2 500 $/м2 × 4000 м2 = 10 000 000 $.
  5. Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания — 200 000 $ в год.

Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда. Разница в первый год деятельности фонда $ + 260 800 ООО ЗПИФН Валовый доход $ 1 920 000 1 920 000 Расходы на управление недвижимостью $ в год 200 000 200 000 Расходы на ЗПИФН 2% в год 0 200 000 Доход до налогообложения, $ в год 1 720 000 1 520 000 Налог на имущество (2,2%),$ в год 132 000 132 000 Налог на прибыль (24%),$ в год 460 800 0 Чистый доход, $ в год 1 127 200 1 388 000 Дополнительно вы можете ознакомиться со статьей

«Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах»

, опубликованной в №1 за 2007 год. В статье размещены экспертные комментарии Управляющего партнера юридической фирмы «Prime legal LLC», Шабанова А.Г.

  1. В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $, благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $
  2. В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 388 000 $. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно более 260 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если статья была полезна для вас, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям, коллегам и знакомым. —>

ПИФы недвижимости: закрытые паевые инвестиционные фонды

В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые , именуемые сокращенно ЗПИФН.

Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

  1. рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
  2. девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;
  3. закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости.

Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Схема взаимодействия ЗПИФ для владельцев недвижимостиНесколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования.

Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости.

Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

  1. управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
  2. ежегодный аудит деятельности фонда;
  3. создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
  4. владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
  5. регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.
  6. объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
  7. регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
  8. операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции.

Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора.

От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

  1. первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
  2. заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).
  3. привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей.

Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации. Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда.

После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами. Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+