Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Может ли опека написать предварительный отказ на продажу квартиры

Может ли опека написать предварительный отказ на продажу квартиры

Может ли опека написать предварительный отказ на продажу квартиры

Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?ТатьянаВ Т—Ж есть много статей про сделки с детскими долями в семейной недвижимости.

Суть их сводится к тому, что органы опеки выдают разрешения на продажу квартир с детскими долями не на все сделки. Они должны убедиться, что дети получат новое жилье не хуже по метражу и размеру доли, а также вообще не останутся без жилья.

Алиса Маркина юристДействительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают. Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья.

И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.За разрешением нужно обращаться в отдел опеки городской, районной или сельской администрации. Он может называться и по-другому, например управлением по охране детства.

Обращаться необходимо с письменным заявлением на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетним детям.Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки. Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей.

Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения.

Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.

Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку.

И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей., Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяЗамена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку.

Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры.

В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100. Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. , что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.В таких случаях возможен другой вариант — перечислить деньги от продажи детской доли на счет в банке.

А позже получить второе разрешение в опеке, чтобы снять детские деньги и погасить ими долг за покупку квартиры в строящемся доме. Так сделали родители несовершеннолетней девочки в Сочи. И хотя опека не хотела давать разрешение на погашение долга за покупку квартиры, Возможно, свою роль сыграл тот факт, что ответственность застройщика была застрахована, а это значит, что деньги ребенка в любом случае не пропали бы.Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей.

Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом. Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили.

Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было.

Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире.

Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.Отсутствие согласия второго родителя, при условии что он не умер, не пропал без вести и не лишен родительских прав. Мать из Мурманска хотела продать однокомнатную квартиру, которую ее дочери подарила бабушка, и купить двухкомнатную в общую собственность.

Но управление административного округа не одобрило эту сделку без согласия отца. Отец исчез из жизни дочери, не платил алименты, и управление МВД прекратило розыск, когда выяснило, что отец уехал из России.

Правда, документы об отце мать представила только в суд, но не в управление. Что делать? 26.06.18 если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо. Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя.

Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа.

Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие.

Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой.
Отец ребенка не соглашался со сделкой.

В результате и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли.

Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля.

Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд. Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, Но так бывает не всегда.

В последние годы суды в подобных ситуациях отказывают.

Родители дарят детям доли в других квартирах, чтобы получить разрешение на продажу конкретного жилья, а опека и суды все равно не разрешают продавать это жилье или просят вместе с дарением положить стоимость детских долей на счет ребенка.

И у людей вместо одной квартиры с детской долей оказываются две.

Что делать? 14.08.19Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров., что деньги на счет все равно должны быть внесены.

Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия.

Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.Отсутствие у родителей земли под застройку. Такие случаи бывают, когда родители хотят начать загородное строительство за счет денег от продажи квартиры.

Например, семья из Липецка хотела продать одну из двух своих квартир, которая была в Воронеже и не использовалась, чтобы на эти деньги начать строительство дома.Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки.

А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены. Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства. негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу.

Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе. Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно.

Обычно всегда были другие, более веские факторы. Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.Например, в Казани родители хотели продать принадлежащий сыну земельный участок и купить новый в другом месте. Они обосновывали свою позицию тем, что нынешний участок находится рядом со свалкой в районе без асфальта, а новый участок будет в полтора раза больше и в экологически чистом районе с лесом, рекой, а также с инженерными коммуникациями и автобусным сообщением.

Но очевидно, что ссылка на экологию была второстепенной и для опеки, и для суда.

Потому что участков и подтвердил, что продавать участок, пусть даже рядом со свалкой, но более дорогой, нельзя. Что делать? 23.04.18Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей.

Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место. Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. , и продавать участок родителям не разрешили.Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.Метраж меньше учетной нормы.

Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию.

Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.Семья из Уфы хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой двум несовершеннолетним детям принадлежала ⅛ доли.

Взамен родители покупали в другом районе точно такую же квартиру, даже на метр больше. Районная администрация города Уфы запретила продажу квартиры. Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем.

Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем. Что делать? 03.02.20, потому что:

  • Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
  • Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих, как было раньше.
  • Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке.

Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка. Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей. Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше.

Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки, и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке. Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.Регистрацию сделки по продаже двушки задержали на полгода.

За это время семья сделала в трешке ремонт, и новые жилищно-бытовые условия устроили администрацию, которая тем не менее продолжала настаивать, чтобы часть денег от продажи квартиры положили на счет старшего сына в банке. Родители пошли в суд. и обязал зарегистрировать продажу двушки Что делать? 10.06.19Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют.

Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке. Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната. Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет., что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно.

Мать получила разрешение на продажу.Я изучила судебную практику и выяснила, что, каким бы ни было распоряжение опеки, суд в итоге разрешает сделки, которые не вредят детям. При этом надо понимать, что суды в разных городах могут принимать противоположные решения, но все же практика довольно однородна. Заводы и школы поблизости никак не влияют на целесообразность сделок, а вот если уменьшается стоимость детской доли или метраж и ухудшаются бытовые условия, то это вредит интересам ребенка.

Такое ни опека, ни суд не разрешат.

Так что на произвол не похоже.

Что делать? 14.07.20Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфельЛучшее за неделюЕкатерина Мирошкина, экономист29.0941K1028.0937K3030.0933K20Михаил Шардин, инвестировал и бóльшие суммы29.0932K5228.0930K1329.0930K4302.1022K1501.1020K17Шорты30.0916K729.0915K728.0914K1101.1013K5Шорты02.1012K1Екатерина Мирошкина, экономист01.1011K3Шорты28.0910K2330.097K14Дискуссия29.097K202.107K2630.096K2129.096K1627.096K2201.106K3328.096K1001.105K9Дискуссия28.095K5Юлия Девяткова, юрист01.105K329.095K9Анастасия Корнилова, юрист29.095K430.095K1628.094K14

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как в 2020 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

  • Разрешение органов опеки и попечительства

Статья обновлена: 15 апреля 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием.

Стаж работы — 11 лет Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.
Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи . Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей.

Содержание статьи: При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки.

В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так? Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — .

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — . Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.

К сожалению, такова реальность.

Другие статьиРазрешение органов опеки — это лишь один из . По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на .

Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб. При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы.

За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

  • При покупке квартиры в ипотеку. Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — и . Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — . Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.
  • При покупке недвижимости в другом городе/области. В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом ), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — . Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости. Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб. В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м. Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.
  • При покупке частного дома. Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире. Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
  • При покупке комнаты в коммуналке. Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.
  • При строительстве частного дома. Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи (разрешают не везде), а лучше .
  • При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте). Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой. Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу. Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка. С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов. Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
  • При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме). Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают. В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — . Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи. Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу. Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — .

Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это.

Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала.

В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — . Например, супруги купили квартиру за 6 млн.

руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс.

руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры).

Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб.

Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб.

В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб.

на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации.

Хотя многое зависит от опеки. В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню».

Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем ().

Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая.

Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли.

Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая. При отказе можно пойти другим путем — .
При отказе можно пойти другим путем — .

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость.

Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека в 99% случаях не идет. В Москве и Санкт-Петербурге точно откажет. В других регионах с этим чуть-чуть полегче. Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей.

А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — . К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — . А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — .

2) Дарение является безвозмездной сделкой — . То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже. Опека более охотно на такое соглашается.

Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная.

Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки. Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением.

Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы.

Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен. Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации.

В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё. Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране.

Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны. Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — , и , и . Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам.

В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  • Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  • В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.
  • После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — . Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (). Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила .

  • Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет — он тоже подписывает заявление — . Образцы должны висеть на стендах.
  • Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки. По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

Другие статьи. Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку.

Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные».

Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации.

С ребенком должен прописаться один из родителей — . Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

39 комментариев Показать остальные комментарии

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Автор (юрист): 23.06.2020 3278 Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости.

Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители. Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки. Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить. Содержание Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника. Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

  1. Гражданский кодекс РФ (, , , );
  2. Семейный кодекс РФ (, , );
  3. .
  4. ;

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление.

Представитель только дает согласие.

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

  • Собрать документы.
  • Получить ответ.
  • Подать заявление на выдачу разрешения.
  • Обратиться в отдел опеки.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует. В 2020 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

  1. согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
  2. номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.
  3. гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
  4. гражданский паспорт опекуна или родителя;
  5. правоустанавливающий документ;
  6. выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
  7. постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
  8. выписка из домовой книги;
  9. выписку из домовой книги;
  10. предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
  11. правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
  12. свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;

В отдел опеки обращается:

  1. в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.
  2. в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
  3. в интересах недееспособного гражданина – опекун;
  4. в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
  5. в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
  6. в интересах малолетнего подопечного – опекун;

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

  1. нотариально удостоверенное согласие второго родителя.
  2. решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
  3. справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
  4. свидетельство о смерти;
  5. документы о розыске;
  6. судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
  7. решение суда о признании недееспособным;

Документацию необходимо представить:

  1. в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).
  2. в отдел опеки;

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление. Документ должен содержать (образец):

  1. данные собственника;
  2. данные главы района;
  3. просьба о выдаче разрешения;
  4. перечень прилагаемых данных;
  5. причины, по которым необходимо продать квартиру;
  6. название районной администрации;
  7. данные заявителя;
  8. подпись и дата.
  9. название заявления;
  10. информация об имуществе, полученном взамен;

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление.

А законные представители только указывают свое согласие. Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры: alt: Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру.

Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами.

И ребенок или недееспособный останутся без жилья. Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав.

Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев. Подведем итоги:

  • Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
  • Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
  • Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.
  • Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе.

Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев.

Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться. Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки? Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества.

Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде. Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры? Родитель должен предоставить равноценное жилье.

Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать? Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры.

Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле. Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье.

А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка. Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе. Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Снежана Погонцева 17 декабря 2020 в 08:20 Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Что делать, если орган опеки не разрешает сделку

7 июня 2018Если квартира или любая другая недвижимость принадлежит ребенку или взрослому человеку, который находится под опекой или попечительством, распорядиться ею невозможно без получения официального разрешения от органа опеки.

При этом не имеет значения, является ли подопечный единственным владельцем или же ему принадлежит только доля. Органы опеки обязаны по закону защищать интересы недееспособного и не допускать «разбазаривания» его имущества. Но, как известно, не всегда чрезмерная забота оборачивается в итоге благом.

Так нередко бывает и с органами опеки: придерживаясь шаблонных решений, они не углубляются в конкретную ситуацию и предпочитают лишний раз отказать, чем взять на себя лишнюю ответственность. Между тем в ряде случаев сделка по распоряжению жильем подопечного на самом деле выгодна для него, но из-за категорического отказа органа опеки она состояться не может. Но не стоит опускать руки: свою позицию можно отстоять в вышестоящем органе опеки или в суде.

Приведу примеры ситуаций, когда требования органа опеки были признаны необоснованными.1.

Орган опеки потребовал, чтобы взамен продаваемой доли в квартире ребенку предоставили равнозначную долю в новой квартире.

Ребенку принадлежит 1/3 в однокомнатной квартире, стоимость доли оценивается примерно в 700 тысяч рублей. Взаимен приобретается трехкомнатная квартира за 4 млн рублей. Очевидно, что стоимость 1/3 в новой квартире будет гораздо дороже – 1,3 млн рублей.

Вопрос: как определить равнозначность доли – по размеру доли или по ее стоимости?

Опека настаивает на предоставлении ребенку доли не менее 1/3 в новой квартире. Между тем это не соответствует закону: требуется, чтобы в случае продажи у ребенка не осталось меньшее по стоимости имущество.

Поэтому правильным будет определение равнозначной доли по стоимости, а не по размеру. С учетом этого в новой квартире вполне допустимо выделить ребенку долю не менее 1/5.2.

Орган опеки требует внести на счет ребенка деньги от продажи квартиры, если новая приобретается в ипотеку. Считается, что приобретение новой квартиры для ребенка в ипотеку ухудшает его положение, т.к.

на квартиру наложено обременение (залог). Однако, как известно, приобрести квартиру без привлечения кредитных средств сейчас не так-то просто.

Поэтому родители предлагают такой вариант: они продают квартиру, принадлежащую ребенку, а взамен оформляют на него дарение доли в квартире у родственника (бабушки, дедушки и т.п.).

Но некоторые органы опеки все равно отказывают в разрешении на сделку, ссылаясь на то, что дарение безвозмездно, поэтому считать его компенсацией проданной доли нельзя.

Но суды отменяют подобные отказы как незаконные, поскольку не находят в таком случае нарушения интересов ребенка.3.

Орган опеки не дает разрешение на продажу квартиры ребенка близкому родственнику в обмен на его квартиру. Например, квартиру ребенка продают бабушке, а взамен ее квартиру переводят в собственность ребенка. Действительно, закон предусматривает прямой запрет на совершение любых сделок с подопечным опекуну или его близким родственникам.

Родители, бабушки, дедушки, братья, сестры и внуки признаются Семейным кодексом близкими родственниками – этим и мотивируют органы опеки свои отказы на подобные сделки. Однако суды считают по-другому: если из обстоятельств усматривается, что сделка влечет для ребенка выгоду, то она допустима.

Поэтому если в обмен ребенок получит большую по стоимости квартиру, отказывать в выдаче разрешения на сделку незаконно.Как видно, суды более объективно подходят к отдельным ситуациям при продаже квартиры подопечного.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+