Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - При поеупки ипотечной квартиры выяснилось что закладнаянаходится в другом банке

При поеупки ипотечной квартиры выяснилось что закладнаянаходится в другом банке

Суета вокруг закладной, или как ускорить сделку с ипотечной квартирой

17 сентябряКаждая вторая квартира, выставленная сегодня на продажу в Екатеринбурге, является ипотечной, то есть находится в залоге у банка. А, например, в Академическом доля таких квартир доходит до 90%. Покупка ипотечного жилья давно стала обыденностью.

Однако пока не удаётся решить вопрос очень долгого оформления сделки. Бывает, что она затягивается на два месяца и более.

Продавцы и покупатели придумывают способы «сломать систему», но не все они оказываются действенными.Не самый сложный, но самый долгий этап совершения сделки с ипотечной квартирой – получение закладной – это бумага или электронный документ, который подтверждает право банка на заложенную квартиру.

Закладная необходима, чтобы освободить продаваемое жильё от залога. Квартиру с неснятым залогом продать нельзя – Росреестр не пропустит такую сделку.Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости:Поиск и доставка закладной может занять несколько недель. Чтобы не тратить время понапрасну, опытный риэлтор старается как можно быстрее запустить процесс с закладной, а пока идёт её поиск, решает другие вопросы по сделке.Существует четыре основные схемы приобретения ипотечной квартиры.

Причём три из них предполагают, что покупатель такой квартиры сам намерен воспользоваться жилищным кредитом. Впрочем, даже если ипотечная квартира приобретается за наличку, у сделки есть свои секреты. Ранее портал METRTV.ru подробно , но сейчас вкратце напомним.Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту.

Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи.

Продавец в расписке пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Стороны сразу подписывают договор купли-продажи, который незамедлительно передают в МФЦ на регистрацию сделки.

Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку.

Когда сделка прошла, продавец получает остаток суммы.Теоретически можно не относить договор в МФЦ сразу, а дождаться, пока банк снимет залог с квартиры, но сегодня так обычно не делают.

Описанная выше схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.Следующие три модели сделки предполагают покупку ипотечной квартиры в ипотеку. То есть в процессе сделки погашается ипотека продавца, а покупатель берёт свой ипотечный кредит.Особенность этой сделки в том, что покупатель из своих личных средств гасит ипотечный долг продавца.

А уже после того, как квартира освобождена от залога, покупатель берёт ипотечный кредит.

Чтобы обезопасить обе стороны, обычно действуют по следующей схеме. Оформляется предварительный договор, в котором указано, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг.

После того, как с квартиры снят залог, покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк легко даст кредит на её покупку. Сумму, пошедшую на погашение ипотеки продавца, банк посчитает как первоначальный взнос.Сегодня практически в любом банке, работающем в Екатеринбурге, можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого этого банка.

Сумму, пошедшую на погашение ипотеки продавца, банк посчитает как первоначальный взнос.Сегодня практически в любом банке, работающем в Екатеринбурге, можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого этого банка. Фактически банк продолжает оставаться залогодержателем квартиры, но меняет одного заёмщика на другого. Первым такую программу запустил Сбербанк, и у него же сделка «внутри банка» оформляется быстрее всех.Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Сделки с ипотечными квартирами Сбербанк проводит почти исключительно через сервис «электронная регистрация», который позволяет оформить сделку без посещения МФЦ.

Продавец квартиры (ипотечный заёмщик Сбербанка) и покупатель (который берёт в Сбербанке ипотеку на покупку этой квартиры) встречаются в офисе банка, подписывают договоры ипотеки и купли-продажи, затем документы в электронном виде идут на регистрацию. В этот же день покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже значится как собственник квартиры. Правда квартира ещё некоторое время пребывает под обременением по «старому» кредиту, но это обременение снимает сам Сбербанк.

Покупателю беспокоиться не надо.

Все операции с закладными банк также берёт на себя. Правда сторонам сделки надо будет заплатить 11,3 тыс. руб. за электронную регистрацию.Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, схема покупки «внутри банка» также хорошо отлажена в ВТБ.Около года назад некоторые банки заявили, что готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку ипотечных квартир, находящихся в залоге у другого банка.

С таким продуктом на рынок в частности вышли Примсоцбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ.Елена Мяло, советник генерального директора группы компаний «Северная казна»:На сегодняшний день список организаций, предлагающих такой тип кредита, практически не изменился. Стороннюю ипотеку готовы закрывать Райффайзенбанк, Абсолют Банк и банк ДОМ.РФ. Недавно ВТБ объявил о запуске программы по покупке «чужих» залоговых квартир, но по факту эта программа у банка пока ещё не действует.Схема по покупке «чужой» залоговой квартиры работает так: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры.

Средства этого кредита уходят на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры.

Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Недавно мы искали банки, которые кредитуют чужие залоги.

Выяснилось, что Райффайзенбанк приостановил такую программу. Впрочем, сказали, что это временно. В результате покупатель залоговой квартиры получил кредит в Абсолют Банке. В ходе оформления сделки мы столкнулись с тем, что этот банк очень серьёзно проверяет продавца квартиры (хотя кредит получает покупатель).

В ходе оформления сделки мы столкнулись с тем, что этот банк очень серьёзно проверяет продавца квартиры (хотя кредит получает покупатель). Проверка такая, как будто продавец квартиры тоже будет заёмщиком Абсолют Банка. Постоянно запросы, требование новых справок, узнают всю подноготную.

Плюс продавец какое-то время выступает созаёмщиком – несет ответственность по кредиту до момента регистрации перехода права на квартиру.В сделке, реализуемой по любой из перечисленных моделей, обязательно присутствует этап получения закладной.

Без неё невозможно снять обременение (залог) с продающейся ипотечной квартиры. А пока не снят залог, сделка с квартирой невозможна.Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости:Идеальный случай – когда закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но банки часто продают закладные.

В этом случае надо узнать, у кого находится закладная (кто является залогодержателем квартиры), и уже у него требовать выдачи закладной после того, как долг по ипотеке будет погашен. Если закладная оформлена не в электронном, а в бумажном виде, то возможно придётся организовывать её доставку в Екатеринбург.Как замечают люди, уже участвовавшие в сделках с ипотечными квартирами, иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.Юлия Балай, директор офиса агентства недвижимости «Новосёл»:Владелец ипотечной квартиры, планирующий её продажу, может обратиться в свой банк (в отдел выплат) с заявлением о поиске и доставке закладной в Екатеринбург. Но по моему опыту, не все банки идут заёмщику навстречу.

Банк может отказаться доставлять закладную.

Если в сделке участвует риэлтор, он «на личных связях» может узнать, не была ли продана закладная и где она находится. А есть ещё такой лайфхак – заёмщик (владелец ипотечной квартиры) пишет в банк заявление на досрочное полное погашение ипотечного кредита. Тогда банк закладную найдёт.Как замечает директор квартирного бюро «Резолют» Александр Долгошеин, есть банки, в которых процесс поиска закладной и снятия залога запускается только после погашения долга.Александр Долгошеин, директор квартирного бюро «Резолют»:Впрочем, наиболее крупные ипотечные банки, такие как Сберабанк и ВТБ, обычно более лояльны к клиенту.

Они готовы начать поиск закладной заранее – по заявлению от заёмщика.

Но тоже есть тонкости. По опыту – Сбербанк гораздо старательнее ищет закладную, если заёмщик заказывает у него ещё какую-то услугу – электронную регистрацию сделки или же если ипотечная квартира, находящаяся в залоге у Сбербанка приобретается с помощью ипотеки опять же от Сбербанка.Как замечают эксперты, покупка ипотечной квартиры от Сбербанка с помощью ипотеки от Сбербанка – самый быстрый вариант покупки залоговой квартиры.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:С другой стороны, если Сбербанк продал закладную на квартиру сторонней организации, а потом эта заложенная квартира приобретается с помощью кредита от другого банка, то поиски закладной могут длиться до двух месяцев.

Бывает, что банк – не только Сбербанк, но и любой другой – закладную найти не может.

Тогда владельцу выдаётся правка о полном погашении ипотечного кредита. На основании этой справки Росреестр снимает залог с квартиры.Иногда владельцы квартир предпринимают загодя определённые шаги, чтобы «подготовить» свою квартиру к быстрой продаже.

Например, распространён такой приём: владелец залоговой квартиры рефинансирует кредит в банке, который может выдать закладную достаточно оперативно (обычно это небольшой банк).

Или ещё вариант – продавец рефинансирует свою ипотеку в том же банке, в котором планирует кредитоваться покупатель.

Тогда можно будет провести сделку «внутри банка».Но, как замечает Лилия Кабища, любое рефинансирование это расходы – на оценку (2,5 тыс. руб.), на страховку и т.д. – причём нет гарантии, что запланированная схема сработает.

Маленький банк начнёт тянуть время с выдачей закладной, а покупатель, ради которого делали рефинансирование, откажется от покупки…Покупка квартиры ранее приобретённой с использованием средств военной ипотеки и с ещё неснятым залогом – одна из самых сложных сделок.

Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны РФ. Причём Минобороны снимает свой залог очень долго.

Ещё год назад большинство екатеринбургских риэлторов прямо отговаривали своих клиентов от покупки таких объектов. Да и сегодня с ними работают далеко не все агентства.Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Связываться с квартирой, на которой висит непогашенная военная ипотека, имеет смысл, если покупатель готов ждать месяца два.

Такое бывает. Сделка может проходить по такой схеме: покупатель вносит аванс, обычно 50 тыс.

руб., аванс хранится в агентстве недвижимости, которое выступает своеобразным гарантом по сделке. Продавец квартиры (получатель военной ипотеки) берёт потребительский кредит и его средствами гасит остаток долга по военной ипотеке.

Потом идёт процесс снятия залога Минобороны и залога банка выдавшего ипотеку. После того, как квартира освобождена от обременений, с ней проводится обычная сделка купли-продажи.Ипотечная квартира, при покупке которой использовался материнский капитал, считается ещё более сложным, в плане покупки объектом, чем «военная» квартира.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»Квартиру с маткапиталом можно продать только после того, как все члены семьи наделены долями.

Но пока ипотечный кредит не погашен, банк не разрешает наделять долями детей. Теоретически можно поступить так – долг по ипотеке гасится за счёт средств покупателя, снимается залог, дети наделяются долями, совершается сделка. Но проблема в том, что покупатель никак не застрахован.

Продавец может получить деньги на погашение сделки, а потом отказаться от сделки. Стороны не могут даже составить предварительный договор, который бы страховал покупателя.

Ведь в ходе проведения сделки изменится состав собственников и ранее заключённый договор окажется недействительным.Впрочем, даже сложные квартиры с ипотекой и маткапиталом постепенно включаются в рынок.

Как заметила советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло, сейчас некоторые банки в рамках специальных программ позволяют наделять детей долями в заложенных квартирах, чтобы была возможность продать такую квартиру.

Подобные программы, например, есть у Сбербанка, банка ДОМ.РФ и ВТБ.

Правда, последний работает по ней неохотно.Ранее по теме:

Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные

24 июля 2020Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих.

Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой».

Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя).

Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком.

Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку.

Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку». Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда.

Рекомендуем прочесть:  Помощь при выселении квартирантов

В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми». Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка.

Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог.

Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность.

Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится. За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса.

Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи.

Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга.

Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ.

Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку.

Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит.

То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя.

Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг.

После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится.
Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится.

Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка.

То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен.

А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру.

Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки. Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре. Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках.

А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты. История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт.

Потом она получила предложение работы и уехала «на севера».

Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери. Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ.

В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки.

Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры.

Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

Следует обратить внимание на такой момент.

На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту.

То есть продавец становится поручителем покупателя.

Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк. Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка.

Некоторое время квартира находится под двойным залогом.

Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается.

После чего происходит регистрация сделки.По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект).

Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит.

Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит.

Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк.

Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто. Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.

Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк.Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры. Александр Рыбин, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»:Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают.

Покупатель не готов ждать лишний месяц. Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы.

Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК.

Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ.

В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру.
Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру.

И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных.

Долго не могли найти покупателя.

В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца.

Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производств на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет.

Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.Ранее портал METRTV.ru рассказывал об , продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему.

Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя.

Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.Елена Майданова, директор агентства недвижимости «МегаМир»:На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры.

Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка. Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку. Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры.
Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры.

И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца.

Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН.

В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире.

Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.Ксения Шашкова, юрист агентства недвижимости «Драже»:Сделка с такой квартирой занимает очень много времени.

За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы.

За это время продавец может передумать.

В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд.

Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, .Ранее по теме:

Закладная на квартиру по ипотеке что это?

2 январяМногие слышали о таком понятии, как «закладная при ипотеке», но мало кто понимает, что оно обозначает.

Рекомендуем прочесть:  Договор о найме квартиры бланк

Поэтому в сети можно встретиться с множеством мифов и различных догадок на этот счет. Предлагаем разобраться с данным вопросом, понять нюансы и возможные проблемы с подписанием подобного рода документов.Закладная на недвижимость по ипотеке, это очень ценный документ, который подтверждает право подписанта на владение имуществом, находящимся в кредите.

Сложно? Тогда простыми словами – любая ипотека находится во владении банка кредитора, заемщик не имеет прав распоряжаться имуществом без санкции банка. Закладная — это тот документ, на основании которого гражданин подтверждает свое право владеть квартирой или домом.

Данный документ является гарантией того, что после погашения ипотеки, квартира будет полностью передана кредитору.Документ является официальным и требования к его составлению прописаны на законодательном уровне в Федеральном законе «Об ипотеке».На сегодняшний день в России, как и других странах, банки имеют полное право получать определенный процент от выданного кредита. Если финансовая организация находится на грани банкротства или в сложной экономической ситуации, выданные закладные будут являться спасительной соломинкой для банка.

Документ является своеобразным финансовым инструментом страхования банка.Важно! При оформлении ипотеки на жилье вторичного рынка, закладная на недвижимость оформляется в обязательном порядке с последующей регистрацией.По действующему законодательству, закладная на имущество хранится у владельца недвижимости.

В случае с ипотекой, владельцем недвижимости является банк-кредитор. Пока заемщик выплачивает кредит, закладная будет находиться в банке. Забрать документ можно после полного погашения долга или досрочной выплаты кредита.Во-первых, банк может использовать документ в случае принудительной продажи выданной ипотеки.

Подобное случается, если заемщик оказался злостным неплательщиком, и банк подал иск в суд. По решению суда, банк имеет право продать квартиру и выселить нерадивого гражданина.По закону банк может использовать закладную в следующих случаях:· Частично продать залог. · Переоформить права на недвижимость.

· Обменять закладные. · Выпустить эмиссионные бумаги.В любом случае, законопослушному гражданину нечего боятся, пока он добросовестно выплачивает взятые на себя обязательства. Пока гражданин выплачивает кредит, его правам на квартиру ничего не угрожает.

После полного погашения, банк кредитор передает закладную в руки нового собственника, которым будет являться человек, полностью погасивший проценты и тело кредита., мы расскажем Вам о многочисленных нюансах и «подводных камнях», которые чаще всего играют против обычного человека.ТОП 3 статьи на нашем канале:1 место -2 место -3 место —

Закладная на ипотечную квартиру: что это и что с ней делать?

28 июня Покупая квартиру в ипотеку, мы становимся ее полноценным владельцем только через весьма большой промежуток времени.

Пока кредит не выплачен полностью, жилье находится в собственности у банка.

И этот статус подтверждается специальным документом — закладной.

Это один из ключевых инструментов защиты банка от невыплаты заемщиком выданного кредита.Что такое закладная и для чего она нужнаИпотека стала сегодня, пожалуй, самым простым способом обзавестись собственной жилплощадью. Изначально достаточно иметь от 20% стоимости желаемой квартиры или дома — остальные деньги даст в долг банк.

Разумеется, кредитор рассчитывает на получение выгоды в виде процентов.

Однако при кредитовании любого клиента банк в определенной степени рискует — по тем или иным причинам заемщик может перестать выплачивать сумму долга.

В этом случае займодатель не получает не только процентного дохода, но и выданной суммы.Чтобы подстраховаться на такой случай, банки на время возврата кредита становятся фактическими собственниками кредитной жилплощади. В то же время их права на ее использование строго ограничены.

Единственное, на что они могут претендовать, — это возможность продать залоговое имущество, если заемщик не сможет своими силами рассчитаться по ипотеке.

И это право как раз и закрепляется закладной на ипотечную недвижимость.С позиции банков данный документ представляет гарантию исполнения заемщиком взятых обязательств по выплате кредита. Все требования к содержанию и оформлению закладных закреплены законодательно в в ФЗ №102-ФЗ “Об ипотеке”.Согласно указанному закону, данный документ может иметь следующие формы:

  1. электронный — оформляется в цифровой форме и защищается усиленной ЭЦП.
  2. документарный — представляет собой именную ценную бумагу в физическом исполнении;

С точки зрения правомочности оба эти формата равнозначны.Когда оформляется закладнаяДокумент оформляется с целью защиты банка от неисполнения заемщиком принятых им платежных обязательств.

Клиент же посредством закладной подтверждает свои права на приобретаемую недвижимость и повышает свои шансы на получение более привлекательных кредитных условий.

Однако здесь есть ряд ограничений: пока кредит полностью не выплачен, заемщик не сможет продать квартиру, обменять ее или подарить без получения на то разрешения от банка-кредитора.Оформлять закладную нужно при покупке в ипотеку следующих объектов:

  1. коммерческие помещения;
  2. любая иная недвижимость.
  3. коттедж, таунхаус, частный дом;
  4. земельный участок под ИЖС;
  5. квартира в многоквартирном доме (как в новостройке, так и на вторичном рынке);

Таким образом, не имеет значения, что именно вы покупаете: если используются ипотечные средства, то нужна закладная.Что нужно для оформленияНепременное требование — закладная должна быть правильно составлена и оформлена. Нужно тщательно проверять все формулировки, точность всех вписываемых данных.

Причем убедиться в правильности сведений нужно до подписания бумаги — в противном случае могут возникнуть проблемы.Чтобы оформить закладную, нужно подготовить следующие документы:

  1. ипотечный договор — оригинал и копия;
  2. паспорта заемщика и всех поручителей (заранее отксерокопируйте первую страницу и сведения о прописке);
  3. акт приема-передачи жилья — оригинал и копия;
  4. заключение о рыночной стоимости недвижимости (оформляется банком или аккредитованным оценщиком);
  5. документ, подтверждающий заключение ДКП, — оригинал и копия;
  6. кадастровый паспорт квартиры;
  7. выписка из БТИ, подтверждающая введение дома в эксплуатацию;
  8. если вы состоите в браке, то потребуется также свидетельство о браке (оригинал и копия).

Все документы лучше собрать и перепроверить заранее, чтобы подготовка закладной не затянулась.Главное отличие бумажной закладной от электронного аналога заключается в разном порядке оформления. Цифровой документ составляется на официальном сайте Росреестра, заверяется электронными подписями заемщика, банковского работника и представителя госрегистратора. В традиционном бумажном виде закладная составляется и подписывается в отделении банка, выдавшего ипотеку.При выборе бумажного варианта нужно последовательно выполнить следующие действия:

  1. получить свой дубликат закладной.
  2. получить свидетельство о регистрации права;
  3. заплатить пошлину;
  4. составить закладную;
  5. в утвержденном порядке зарегистрировать ее;
  6. обратиться в свой банк;

Остановимся на каждом из этапов подробнее.Этап 1.

Обращение в банкБумажную закладную оформляют специалисты банка при заключении договора о кредитовании.

Они же вносят в бланк все нужные сведения.

Плюс такого варианта в том, что вам не придется самостоятельно искать образцы заполнения и пояснения к ним. В то же время все указанные в закладной сведения нужно тщательно изучить до того, как поставить свою подпись, — банковские работники тоже могут ошибаться.В бланке прописываются следующие данные:

  1. сведения о кредитуемой недвижимости (тип, адрес, характеристики и т.д.);
  2. сведения о банке (наименование, адрес, реквизиты, лицензия);
  3. условия кредитования (сумма выплат, процентная ставка, срок действия договора);
  4. номер закладной и дата ее составления.
  5. оценочная стоимость объекта, сведения о лице, проводившим оценку;
  6. паспортные данные физлица либо или реквизиты юрлица в зависимости от того, кто выступает заемщиком;

Этап 2. Оплата пошлиныЗа регистрацию в Росреестре права собственности на кредитуемую недвижимость и одновременно закладной нужно уплатить госпошлину.Ее размер составляет:

  1. 2 000 руб. для граждан;
  2. 22 000 руб. для юрлиц.

Оплатить пошлину можно в любом отделении Росреестра, в кассе любого банка, через банкоматы или платежные терминалы с соответствующей функцией.После оплаты обязательно получите квитанцию — она должна быть включена в пакет подаваемых документов.

В противном случае в регистрации вам правомерно откажут.Этап 3. Обращение в РосреестрКогда весь нужный пакет документов собран, его следует подать в удобное отделение Росреестра — территориальная принадлежность здесь значения не имеет.

Забирая у вас документы, сотрудник госрегистратора выдает вам и банку расписки, в которых обозначается срок, в течение которого право собственности будет официально подтверждено и зарегистрировано.Документы можно подавать и через МФЦ.

Здесь процесс аналогичен: передаете пакет бумаг, получаете расписку, ожидаете, пока Росреестр подтвердит регистрацию.Этап 4.

Получение документовКогда подошел указанный в расписке срок отправляемся в Росреестр или в МФЦ (в зависимости от того, каким способом подавали документы). Здесь получаем следующие бумаги:

  1. заемщику — выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию собственности с обременением;
  2. банку — оригинал закладной на ипотечную недвижимость.

Обратите внимание: оригинал выдается банку и до выплаты кредита хранится у него. Поэтому не лишним будет запросить дубликат закладной.Ипотека выплачена — что делать дальшеПосле того, как заемщик окончательно рассчитывается по ипотеке, закладная в определенном порядке аннулируется, а недвижимость выводится из-под обременения.

Следовательно, банк теряет всякие права на вашу собственность, и вы вольны распоряжаться ей по своему усмотрению без уведомления экс-кредитора.Аннулированный документ заемщику возвращает его банк.

Он должен сделать это в течение 1 календарного месяца либо в зафиксированный в ипотечном договоре срок.Общий порядок снятия обременения выглядит следующим образом:

  1. Полученная закладная и справка о закрытии кредита подается в отделение Росреестра либо в МФЦ, здесь же составляется заявление о снятии обременения.
  2. По прошествии определенного срока заявитель получает выписку из ЕГРН о регистрации недвижимости без обременения, а также недействительную закладную.
  3. Заемщик до конца закрывает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности.
  4. В банк подается заявление на возврат закладной, которое банк обязан удовлетворить.

Все документы, включая квитанции об оплате ипотеки и бланк закладной, следует ответственно хранить.Что банк может сделать с закладнойЕсли у клиента возникли проблемы с платежеспособностью, банк вправе воспользоваться закладной для возврата причитающихся денег. Причем способов ее использования может быть несколько:

  1. Обмен. Закладную можно не только продать, но обменять на другие материальные ценности. Заемщик, как правило, остается не в курсе таких операций, что, однако, никак ему не мешает: при таком обмене ипотечные условия остаются прежними.
  2. Переуступка права требования. Закон позволяет кредитору продать кредит другому лицу — банку, коллекторскому агентству и т.д. Такая продажа не ведет к изменению условий кредитования, однако могут начаться постоянные звонки нового займодателя и другие меры психологического давления.
  3. Эмиссия ценных бумаг. В этом случае закладная и права на залоговое имущество делится на доли и распродается нескольким юрлицам. Здесь условия кредитования также остаются прежними, однако каждый последующий платеж фактически распределяется между покупателями долей.

Таким образом, закладная на ипотечную квартиру — это с позиции заемщика временное ограничение возможности пользования недвижимостью. Для банка же это гарантия получения своих денег даже в том случае, если клиент перестанет платить.

Причем до тех пор, пока у вас не возникли просрочки, банк ничего не сможет сделать с вашей квартирой. Поэтому какие-либо опасения здесь безосновательны.

А истории о том, как кредитор продал квартиру ипотечника без его ведома, — не более чем вымысел.Куда важнее здесь будет выбрать надежный банк и кредитные условия — и в этом вам готовы помочь специалисты !

Вашу ипотеку могут продать другому банку.

Какой подводный камень нас ожидал после смены кредитной организации

1 февраляКак и многие жители нашей страны, мы платим ипотечный кредит.

Взяли его ещё в ноябре 2017 года. Платим, ттт, без просрочек, банк нас устраивал, взаимодействовали с ним по минимуму.

И тут неожиданно в декабре 2020 года нам с мужем приходят смс о том, что платить теперь мы должны в другой банк.Мы конечно же стали проверять эту информацию, потому что смс-мошенников сейчас предостаточно — мало ли, кто что присылает на телефон.Информация подтвердилась. Оказывается, наш банк продал закладную на квартиру другому банку. Тут мы стали между собой «расправлять крылья» и возмущаться: как так!

нас не спросили! беспредел! Открываем интернет и читаем: банк может продать закладную на объект недвижимости без согласия заёмщика, просто уведомив его по факту. Таков закон. Посмотрели поподробнее — действительно, так и есть, могут.Стали читать дальше.

Оказалось, что для нас как для заёмщиков изменений практически никаких, кроме того, что нужно съездить в новый банк и открыть там карту с бесплатным обслуживанием, чтобы потом через приложение банка удобно оплачивать ипотеку. Перед новым годом это нас, конечно, напрягло, но откладывать было нельзя, так как 3го января должен был уже списываться следующий платёж. Съездили, оформили карту, забыли про это, платим.И вот после нового года я стала оформлять документы для возврата налога.

В предыдущие годы мы делали только имущественный вычет, а в этом году решили и проценты по ипотеке вернуть. Для этого нужна справка от банка об уплаченных процентах за всё время кредита.

Открываю личный кабинет нового банка — там справку такую можно будет получить только за период с 2020 года.

Открываю личный кабинет старого банка — там информации о нашей ипотеке уже нет, соответственно, и справку получить невозможно. Звоним в старый банк, а там говорят:- Мы уже передали всю информацию по вашему кредиту в другой банк, обратитесь к ним.Муж поехал в новый банк, там сотрудники сначала отказали вообще. Но супруг у меня настойчивый и попросил вопрос решить.

Сотрудники собрали целый консилиум, совещались между собой и звонили в другой офис. В итоге сообщили, что справку нужно заказать, когда она будет готова, они с нами свяжутся и пригласят в офис.

Ориентировочные сроки назвали — конец недели — начало следующей.

К концу следующей недели мы стали догадываться, что нас просто обманули. Звоним сами в новый банк, называем номер нашей заявки, и нам сообщают, что данные за предыдущие годы у них отсутствуют, а нам нужно обратиться в старый банк.В понедельник супруг поедет в старый банк добывать эту справку.

Что там ему ответят — пока не знаем. И даже не знаем, куда жаловаться, если там в очередной раз откажут.

Если кто-то из вас сталкивался с такой ситуацией, напишите в комментариях, как удалось решить вопрос. Потому что мы реально думали, что переход в другой банк для нас будет беспроблемным, а получили вот такой подводный камень.А тем, кто ещё не сталкивался с такой ситуацией, совет: если планируете возврат процентов, берите справки по итогу каждого календарного года, чтобы в случае чего хотя бы какой-то период оплаты вы могли доказать в налоговой.Не жалейте лайк, если статья понравилась.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+