Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Проверить участок на ограничения

Проверить участок на ограничения

Проверить участок на ограничения

Как проверить земельный участок на обременение

Покупка надела всегда сопряжена с рядом трудностей. Проблематично найти честного продавца, угадать благоприятный момент, чтобы приобрести недвижимость по выгодной цене.

А также удачно подобрать территорию, чтобы она отвечала всем ландшафтным нуждам будущего строительства или производства.

Но не менее важно предварительно узнать об ограничениях на земельный участок.

Существуют ли они в принципе, и если да – то какого характера. Обозначенный аспект имеет принципиальное значение.

Ведь в случае неудачи на горизонте маячат значительные финансовые потери.

А сколько мошеннических схем связано с реализацией наделов, права на которые находятся под санкциями, сложно перечислить.

Посмотрим, чем грозит такая ситуация, какие существуют выходы, если будущий владелец не удосужился проверить всю информацию заблаговременно.

Разберемся в терминологии и ее значении.

Прежде чем выяснять, как узнать обременения на земельный участок, рассмотрим, что это такое. Фактически – это запрет. Причем предписанный законодательно. То есть, его налагает компетентный орган, а не сам владелец.

Зачастую это суд. Соответственно, права на надел становятся строго ограниченными.

Нередко это связано с изменением состояния. То есть, невозможно продать землю, сменить полномочия.

Иногда у собственника остается возможность распоряжения, получения доходов, сдачи в аренду. Но и это не всегда. Сразу же возникает вопрос, если разрешение нельзя передать во время запрета, как этот надел можно купить? Существует несколько вариаций:

  1. Отсутствует санкция на реализацию. То есть, продать его дозволяется, но вместе с передачей товара на нового покупателя возлагаются и все штрафы, связанные с ним. Это как с покупкой машины, которая находится в кредите: вполне допускается ее приобрести, но автокредит придется дальше платить уже самому.
  2. Мошенничество. Самый опасный вариант. В первую очередь для него и необходима проверка земельного участка на обременение. Ведь в таком случае нынешний владелец не имел компетенции для заключения сделки. А в некоторых ситуациях, все еще хуже. Ведь он мог и не являться владельцем как таковым. А значит, договор будет признан ничтожным. В судебном порядке, разумеется, вы вправе вернуть свои потраченные денежные средства. Но для этого нужно пройти череду длинных процессов. Да и злоумышленники уже могли к этому моменту давно скрыться и не выходить в дальнейшем на связь, а приставы после этого ищут их годами.
  3. Товар лишь временно пребывает под санкциями. То есть, в скором времени возможность изменения прав на него будет восстановлена.

Как видите, последствия бывают самыми неприятными.

И вооружен в такой сфере тот, кто предупрежден. Поэтому лучше перестраховаться заранее. Данная компетенция относится к суду общей юрисдикции.

Подразумевается гражданский процесс. Фундаментом выступает нарушение условий сделки, если они были нарушены. Ведь помимо ситуации, когда человек был не предупрежден, часто он просто не понимает, что за проблемы несут с собой запреты на надел.

В этом случае в порядке судопроизводства нужно доказать, что истец был введен в заблуждение. В противном варианте сделка будет признана легальной.

И вернуть финансовые средства будет уже невозможно. Что же можно посоветовать – всегда внимательно читайте текст договора.

И лучше чтобы с вами был посредник в лице профессионального юриста, который сам сможет проверить все компетенции участников.

Если он отсутствует, то обязательно нужно сделать это самому до момента передачи денег или перевода их на счет продавца. Тут нам и пригодятся знания, как узнать в обременении участок или нет.

Способы существуют разные. И каждый из них грозит различным объемом ущерба для будущей недвижимости. Мы рассмотрим ситуации, когда участник в принципе имел право на совершении сделки.

То есть если мошенничество и было, то лишь в мере сокрытия сведений об истинном положении вещей.

Об этом понятии нам сообщает 23 статья Земельного Кодекса РФ. Дословный перевод с латинского – подчиненное положение. И касается термин исключительно недвижимости.

А точнее, наделов. Смысл заключается в снижении вариаций использования полученного товара. Его можно купить, но после этого свободно распоряжаться им не получится.

И при процессе регистрации возникает масса сложностей.

В какой-то мере, это целый раздел, который включает в себя множество различных санкций. От того, какой конкретно запрет будет налагаться, зависит тяжесть сложившегося положения. В худшем случае получится так, что покупатель станет просто временным пользователем – арендатором, который не платит за это деньги.
В худшем случае получится так, что покупатель станет просто временным пользователем – арендатором, который не платит за это деньги.

Но руки его будут полностью связаны.

Поэтому важно понимать, как проверить ограничения на земельный участок.

А вот это, напротив, весьма щадящий случай.

То есть, в определенный момент времени, когда сделка и заключается, товаром владеет один человек, а распоряжается другой. И тот, кто управляет способен подписать договор, но лишь с разрешения истинного хозяина.

Получается дополнительная проволочка, больше бумаг, волокиты и суеты. Но никаких серьезных затруднений с этим быть не должно.

Сложность возникает исключительно в одном аспекте: установлении всех лиц, которые обязаны дать свое согласие и стать фигурантами будущего договора. Иначе велик шанс, что сделка будет недействительной.

И что самое неприятное, узнать об этом факте часто получается слишком поздно, когда все денежные средства уже переведены. И дать делу обратный ход не всегда легко.

Самая распространенная ситуация. И если у вас есть сведения про ипотеку, лучше не только посмотреть на права владельца, но и проверить арест, ограничения на земельный участок.

Ведь он может по судебному решению уже находится в собственности банка. Существуют две позиции. Первая – если надел просто выступает налогом, обеспечивает кредит.

И вторая – когда его уже арестовали, потому что заемщик уклонялся от оплаты своих долговых обязательств. Последняя ситуация намного хуже, заключать сделку при ней строго не рекомендуется.

Ведь товара вы точно уже не увидите. А вот в первом случае, никто не мешает купить недвижимость.

Но помните, что сторон здесь уже становится три. Ведь продавец не обладает личным правом реализации залога, пока кредит не выплачен, он ему не принадлежит. Поэтому договариваться придется в том числе и с банком.

А он в большинстве вариантов просто переписывает все долговые обязательства на новое лицо.

Значит, нужно тщательно изучить все вопросы с этим связанные:

  1. Срок выплаты.
  2. Существуют ли уклонения у прошлого владельца. Не накопились ли непогашенные штрафные задолженности, которые часто сильно увеличивают общий долг.
  3. Текущую процентную ставку и возможность индексации.
  4. Предусмотренные по договору штрафы и пени в случае просрочки.
  5. Полную стоимость кредита.

Наличие такого аспекта усложняет покупку. Точнее, не сам факт приобретения, а момент передачи в полное пользование. Поэтому стоит обратиться в Росреестр, так как ограничения на земельный участок такого характера не позволят вам не только начать какое-то строительство на наделе, но и зайти туда будет нельзя пока арендатор не уедет.

А это зависит от срока аренды, который прописан в существующем договоре.

Обычно это месячные периоды, поэтому ничего страшного не случится.

Подождать придется всего несколько недель.

Но бывают случаи, что аренда продолжает годы, и вы по закону не можете никак на это повлиять. Разумеется, это все в обязательном порядке прописывается в договоре.

Но, как это водится, очень «мелким шрифтом». И без юридических компетенций легко пропустить эти тонкие нюансы.

Это большая редкость, когда локация используется для официальных исследований в области археологии. А значит, она представляет собой некоторую культурную ценность. И даже при наличии оформленных прав собственности, распоряжение недвижимостью невозможно, пока не будет закончена работа археологов.

А это уже зависит от конкретики. Что за захоронение, какие артефакты древности могут быть найдены.

В общем случае исследования затягиваются до нескольких месяцев. Но мы повторим, что это весьма редкое явление.

Если объект проходит по любому делу в порядке судопроизводства, на него налагается временный запрет, пока не будет установлено, кому именно он принадлежит.

Ведь, возможно, это дело о невозврате долгов, а у заемщика не хватает средств на их выплату.

И неясно, сможет ли он рассчитаться иным имуществом, а также не придется ли ему использовать для этого надел.

И чтобы он не избавился от него заблаговременно, распоряжение ограничивается.

Так, можно приобрести землю по выгодной цене, а потом узнать, что она уже отошла кредиторам по судебному решению. И придется передать ее. Деньги продавец должен возвратить, но если он не в состоянии рассчитаться по собственным долговым обязательствам, разве он сможет что-то вернуть вам?

Разумеется, последует еще один процесс, где уже вы станете истцом.

Только вот собственности у человека уже больше не будет.

И велика вероятность, что он объявит себя банкротом. Лишь проверка участка на обременение убережет от подобного.

Чтобы максимально правильно ориентироваться в сфере, советуем ознакомиться с:

  1. 102 ФЗ, который касается залогового имущества.
  2. 23 Земельного Кодекса РФ. Собственно, основной закон. Именно тут раскрывается суть запретов, как они действуют, в каких случаях налагаются. Стоит пройтись по ним внимательно.
  3. 218 ФЗ, повествующем об общих принципах регистрации права собственности на недвижимость.

В каждом отдельном деле могут фигурировать и иные нормативно-правовые акты, поэтому заранее точно назвать полный список не получится.

Но этих трех основ вполне хватит, для того чтобы уяснить точку зрения закона на отрасль в целом. Существует несколько методов, как можно реализовать эту задачу. И практически во всех из них понадобятся некоторые дополнительные сведения. В первую очередь, номер из кадастрового паспорта и иные данные оттуда.
В первую очередь, номер из кадастрового паспорта и иные данные оттуда. Если вы знаете нумерацию, а кроме того, располагаете адресом, где находится недвижимость – то нет ничего проще, чем узнать все через сеть.

Для этого нам и нужен сайт Росреестра. В принципе, процедура простая и быстрая.

Но сразу стоит уточнить пару моментов. Проблема в том, что сведения на виртуальном ресурсе порой устаревшие.

Сама база ЕГРН обновляется мгновенно, как только поступает соответствующий запрос. Но сайт отстает от нее. Иногда на пару месяцев, но нередки ситуации и с задержкой на годы. Таким образом, возможна ошибка.

Есть и положительный момент. Он заключается в том, что вся информация предоставляется на абсолютно безвозмездных началах. Не придется даже регистрироваться и авторизоваться. Алгоритм выглядит так:

  • Отправляем полученное требование и ожидаем ответа севера. Времени это занимает немного. Даже при высокой загрузке получится уложиться в пару минут.
  • Переходим во вкладку «физическим лицам». Найти ее несложно, раздел находится в основном меню. Его видно с главной страницы.
  • Теперь нужно заполнить форму отправки. Здесь присутствует несколько полей, обязательные отмечены звездочкой. Впрочем, рекомендуется в любом случае заполнить все, что предложат.
  • Выбираем категорию популярных запросов, и в подпункте видим выписку из ЕГРН.
  • Открываем виртуальный сайт через любой имеющийся браузер. Даже со смартфона, но версия для мобильных не самая удобная.

Ничего сложно, как видите, нет.

Но при своей простоте, присутствует фундаментальный минус в возможной неточности сведений.

Поэтому, если вы хотите узнать информацию со 100% надежностью, лучше воспользоваться иными вариантами. То есть, когда нужно определить, как проверить обременения на земельный участок перед покупкой, Росреестр поможет, только если время терпит.

И это предварительный запрос, который перед сделкой будет еще пару раз уточняться.

Выписку запросить несложно. Есть два способа – через сеть или лично.

Второй подходит, когда времени в достатке. Но сразу предупредим, что придется руками оформить три-четыре документа и сделать ксерокопию. Полная форма, а также бланк выдается на месте.

Хотя, предварительно допустимо скачать его в сети и заполнить самостоятельно. Отправить запрос через электронную почту проще. Выходить из дома не придется.

Нужно лишь ввести данные, а также указать причины вашего интереса. Просто отмечайте, что подумываете о покупке.

Но тут есть и свой недостаток: отвечают на электронное письмо не сразу. Если повезет, сообщение придет на следующий день. А могут провозиться и значительно дольше – неделю или две.

Это сервис-посредник, который в значительной мере облегчает жизнь.

Он обладает широчайшим функционалом, который во многом выигрывает даже у официальных МФЦ. И требование на выписку через него отправить также можно.

Причем это будет более легкая и удобная процедура, чем через официальные источники. Нужно лишь открыть раздел выбора объекта, а там, в соответствующем меню найти запрос на выписку. Комфортно и то, что допустимо воспользоваться одной из двух форм поиска.

Первая работает по кадастровому номеру, а вторая по расположению. Особенно актуально, если на руках есть только что-то одно. Ответ приходит мгновенно. Да и сведения будут полными, чего редко вы найдете на сайте Росреестра.

Там половина информации по традиции просто отсутствует. Да и актуальность, точность не будет вызывать никаких сомнений.

Минус лишь один – виртуальный ресурс работает на платных началах.

Чтобы он оказал вам услугу, придется раскошелиться на 250 рублей. Не слишком дорого, разумеется, когда речь идет о разовом обращении.

Но если вы отобрали для себя в качестве покупки два десятка различных вариантов. То изучить каждый из них станет уже не самым бюджетным процессом. Методом простых подсчетов появляется цифра в 5 тысяч рублей. Теперь вы понимаете, как узнать какое обременение на земельном участке, есть как минимум 3 неплохих способа.

Теперь вы понимаете, как узнать какое обременение на земельном участке, есть как минимум 3 неплохих способа.

Они отличаются по скорости, удобству, точности и стоимости.

Поэтому выбор за вами. Но сам факт необходимости проверки не вызывает сомнений.

Это нужно сделать перед сделкой, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых потерь. (*) Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников.

Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению строительства.

Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации. Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Что проверить о земельном участке перед покупкой

25 июняКак кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность. Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание.

Более подробно о каждом из них расскажем позже.В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

  • Фактические границы и площадь земельного участка.
  • Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
  • Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.
  • Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
  • Сведения о продавце.
  • Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

  1. На и в (только основные, обзорные сведения).
  2. Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на , потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу.

К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ.

Поэтому только основные моменты:

  1. Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.
  2. Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.
  3. Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.

Проверьте сведения о продавце:

  1. Действительность паспорта на .
  2. Участие в судебных разбирательствах в и .
  3. Сведения о и .
  4. Статус юридического лица в .

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.Проверьте фактические границы и площадь участка.

Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН . Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН “улетают” от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок.

Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные. Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты.

Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на , Московской области — на .

Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в .Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в .

Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится.

Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас. А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по “рыночной стоимости”, которую определит оценщик по заданию государства.

Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. Ну и без участка вы останетесь в любом случае.К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски.

Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.Если вам нужна помощь с проверкой земельного участка на предмет возможности строительства или реконструкции на нем, мы можем помочь. От вас нужен кадастровый номер или выписка из ЕГРН (свидетельство) на участок.Мы проверим участок по данным ЕГРН и ИСОГД Москвы и Московской области.По результатам проверки скажем вам:

  1. нужны ли предварительные работы, например, утонение границ, изменение вида разрешенного использования и т.п.;
  2. можно ли строить на земельном участке;
  3. пришлем выписки из ФГИС ЕГРН.
  4. какие согласования потребуются для строительства;

Как проверить земельный участок на обременение онлайн?

Содержание За свой десятилетний опыт работы юристом по земельному праву часто приходилось встречать граждан, обращающихся за помощью ввиду обнаружения на недавно приобретенном участке земли обременений или ограничений. Мнение экспертаАлисаЭксперт по услугам РосреестраВсегда поясняю клиентам: чтобы заранее проверить земельный участок на арест, залог, обременения по базам ЕГРН, ФССП, ФНП необходимо получить данные из Росреестра в виде выписки, как на рисунке ниже.

Выписка из ЕГРН – документ, заверенный ЭЦП регистрирующего гос. органа, позволяет сразу исключить потенциальные проволочки. Среди всех сервисов, предлагающих указанную услугу, наиболее авторитетным для меня остается сервис «API ROSREESTR» – работает быстро, качественно и за плату, ниже чем у конкурентов.

Вот виджет сервиса «API ROSREESTR», где можно заказать выписку всего за 190 руб.

Любой скажет, что проверить обременение земельного участка уже давно можно в режиме онлайн и на то имеется пара проверенных способов – по данным с официального портала Росреестра и по выписке из ЕГРП. Узнать ограничения и обременения земельного участка с помощью сайта Росреестра можно абсолютно бесплатно, однако я и большинство моих коллег признаем такой вариант малоэффективным и тому есть объяснение:

  1. сайт не предоставляет к ознакомлению полные данные (например, при залоге в силу ипотеки сведения о банке-залогодержателе будут скрыты).
  2. на портал Росреестра осуществляется с задержкой, что подрывает актуальность информации;

Если проводится через страницу Росреестра, то действовать нужно согласно следующему руководству:

  • Сделайте выбор нужного объекта во всплывшем окне (если по заданным параметрам появляется два объекта, то вероятнее всего, на земельном участке имеется дом);
  • Если никаких ограничений нет, то соответствующее поле будет пустым, как здесь:
  • Введите условие поиска, введите капчу и кликните по кнопке «Сформировать запрос».
  • Найдите объект по одному из критериев: — по кадастровому номеру(узнать индивидуальный код можно посредством публичной кадастровой карты); — по условному номеру; — по номеру права; — по адресу;
  • Найдите и ознакомьтесь с разделом «Права и ограничения».

    В данном примере есть ограничения:

  • Переход на официальный портал гос. органа – ;

Выписка из ЕГРН доступна для ознакомления любому заинтересованному лицу – как гражданину, так и иностранцу. Документ может быть сформирован либо в электронном, либо в традиционном – бумажном виде.

Сведения об ограничениях, содержащихся в выписке, именуемой «об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» предлагаются Росреестром при соблюдении следующего алгоритма:

  • Укажите адрес или кадастровый номер в форме запроса.
  • Кликните на «Заказать».
  • Осталось дождаться СМС или уведомление на e-mail.
  • Напишите контактные данные.
  • Отметьте выписку за 190 рублей.

Образец выписки, которую получите: Как я ранее упоминала, для проверки объекта на наличие обременения по данным из выписки ЕГРН предпочитаю использовать вышеприведенный сервис.

Главное достоинство онлайн-сервиса – это предоставление официальных сведений уже через несколько часов/минут и по более лояльной стоимости – всего 190 рублей.

Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой

21 июня 2018Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта.

Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки.
Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки.

Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор.

Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу.

Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать.

Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру.

Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра «».

Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом.

Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве.

Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа.

Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона.

В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону».

Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад.

Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы.

Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом.

Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом.

То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).Владимир Воронов, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН.

В выписке – более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. Напомню, что с 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя.

В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» – это означает, что межевание проведено.

Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка.

Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано.

Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат.

Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН.

Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о .Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него.

В этом случае у продавца на руках есть

«выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»

. Этот документ подтверждает право собственности на дом.

В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома.

Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на .

В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2020 или 2020 года.Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ.

То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце.

Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ).

Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права.

К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.Егор Митюрев, агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»:Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой.

Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.Анастасия Чернова, специалист по продажам АН «Находка»:Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок.

Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности.

Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска.

Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином.

Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости.

Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт

«выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества»

.

Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб.

Срок оформления – три рабочих дня.Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом.

Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции.

В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола.

Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа – Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник.

Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем.

Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала.

Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы.

Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40.

В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам.

Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.Простая выписка на участок или дом из ЕГРНЕсли есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра «».

Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.Денис Вохменин, главный юрисконсульт АН «Находка»:Чтобы проверить предоставленную владельцем информацию о праве собственности на дом и на земельный участок, необходимо заказать выписки из ЕГРН по дому и участку.

В них содержится вся информация о собственнике (ФИО), об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии и о стоимости пользования ими.Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов.

На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт .

Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества.

На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине – бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника.

То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения.

И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы.

Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда.

Но замечу, что отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов.

Если же сделка была проведена по цене ниже рыночной на 25%, то она наверняка будет признана недействительной.В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку:

«Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом»

. Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость.

В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом.

Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.Денис Вохменин, главный юрисконсульт АН «Находка»:В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать).

При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.Новый владелец, согласно ст.

222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство.

Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения.

В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+