Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Списание обеспечительного взноса при расторжении договора аренды

Списание обеспечительного взноса при расторжении договора аренды

Списание обеспечительного взноса при расторжении договора аренды

Удержание обеспечительного платежа по договору аренды

Добрый день! По договору аренды указано: В случае досрочного расторжения Договора по вине и\или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.

Стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора по любой причине, прямо не указанной в настоящем Договоре, письменно известив об этом другую сторону не позднее, чем за 2 (Два) календарных месяца. По истечении указанного срока Договор считается расторгнутым.

При этом Арендатор обязан уплачивать за месяцы, предшествующие расторжению Договора Арендную плату и иные платежи (если они предусмотрены Договором) в полном объеме на условиях Договора. Арендатор досрочно расторгает договор (до истечения срока его действия) предупредив за 2 месяца, НО обеспечительный хочет зачесть за последний месяц аренды, ссылаясь на: 1)

«Обеспечительный платеж (Гарантийное обеспечение) – является суммой, за счет которой погашается задолженность Арендатора в случае просрочки последним уплаты арендной платы, пени и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается настоящим Договором на Арендатора»

(раздел I.

Договора); 2) Обеспечительный платеж используется в качестве меры, гарантирующей своевременный возврат Арендатором Помещения в исправном состоянии после истечения срока аренды либо при досрочном расторжении Договора при неисполнении договорных обязательств, возложенных Договором Между тем, согласно Договора, в случае досрочного расторжения Договора по вине/или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора. То есть Обеспечительный платеж при расторжении Договора не засчитывается в счет оплаты арендной платы не последний месяц аренды, а удерживается сверх суммы Арендной платы за последний месяц.

Условие не являются условием об отступном в случае одностороннего отказа Арендатора от Договора. Данный пункт предусматривает для Арендатора именно гражданско-правовую ответственность в виде убытков в определенном размере за досрочный отказ от исполнения Договора.

Условия вышеуказанного пункта не соответствуют понятию, данному в разделе I Договора, и являются ничтожными в силу норм гражданского законодательства РФ.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. Убытки и отступное представляют собой самостоятельные правовые институты.

Отступное предполагает право должника откупиться от исполнения обязательства по собственной инициативе, в то время как возмещение убытков является средством защиты прав кредитора и используется по его усмотрению, что лишает должника возможности прекратить обязательство, уплатив убытки без согласования с кредитором. Вместе с тем, право на передачу отступного может быть не связано с нарушением договора, в то время как для взыскания убытков нарушение обязательства является обязательным условием.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами. В силу норм главы 25 ГК РФ обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства. Возмещение убытков, как общая мера гражданско-правовой ответственности, применяется при любых нарушениях обязательств.

Так, в соответствии с п. 1 ст.

393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права по правилам ст.

14 ГК РФ, тем более не может быть квалифицировано как основание для возникновения у другой стороны данного обязательства обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение контрагента.

Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде возмещения убытков или неустойки/штрафа. Выбор участником гражданского оборота такого способа защиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст.

12 ГК РФ). А применение данных условий Договора со стороны Арендодателя будет являться злоупотребление правом, что не допустимо в силу ст.

10 ГК РФ. Таким образом, условие п.

6.4. Договора, в силу ст.ст.10, 167, 168 ГК РФ, не создает для сторон прав и обязанностей, поскольку противоречит гл.

25 ГК РФ. У Арендодателя отсутствуют установленные Договором и гражданским законодательством РФ основания удержания Обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж подлежит либо возврату Арендатору в соответствии с требованиями ст.

1102 ГК РФ, либо засчитывается в счет оплаты Арендной платы за последний месяц действия Договора.

Насколько действия арендатора правомерны? Может ли арендодатель на основании условий договора удержать Обеспечительный платеж?

01 Апреля 2020, 13:44, вопрос №2311801 Анна, г. Москва

    , , , , ,

550 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 50% 7,5 Рейтинг Правовед.ru 814 ответов 357 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Волгоград Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,5рейтинг

Здравствуйте, Анна.

Это вопрос дискуссионный и судебная практика по нему противоположная. Судебная практика в защиту позиции Арендодателя: Отказывая в иске [о признании недействительным пункта договора аренды нежилых помещений в части удержания обеспечительного взноса при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора], суды исходили из того, что в данных конкретных правоотношениях сторон спора обеспечительный взнос является гарантией исполнения арендатором условий договора аренды и в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. Определении ВАС РФ от 07.06.2012 N ВАС-4194/12 по делу N А50-1951/2011 Установление в договоре аренды условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности ст.

ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит.Поэтому оснований для признания недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Кодекса абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора у судов не имелось».
168 Кодекса абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора у судов не имелось». Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 по делу N А60-41585/2010-С12 Аналогичная позиция отражена в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2013 по делу N А43-24042/2012.

01 Апреля 2020, 14:11 0 0 получен гонорар 50% 811 ответов 373 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Владимир Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день Анна. По договору аренды указано: В случае досрочного расторжения Договора по вине и\или инициативе Арендатора сумма Обеспечительного платежа остается в распоряжении Арендодателя в качестве возмещения убытков, причиненных досрочным расторжением Договора.Чтобы попытаться отстоять позицию арендодателя, нужно вот эту фразу, что обеспечительный платеж остается в качестве возмещения убытков у Арендодателя попытаться толковать как установление оплаты за односторонний отказ от исполнения договора и удержания этой платы за счет обеспечительного платежа.

То есть, говорить о том, что стороны на самом деле имели ввиду именно плату за отказ от договора и последующее удержание, а не возмещение убытков п.3 ст.310 ГК РФ Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.В ином случае, на мой взгляд, арендодателю может быть оказано, так как по сути, если принимать во внимание буквальное толкование текста, то стороны заранее согласовали размер убытков, которые арендодатель еще не понес в связи с односторонним отказом от договора. Да и законодательство у нас не позволяет заранее определять сторонам размер убытков.

Размер убытков всегда подлежит доказыванию.

01 Апреля 2020, 15:03 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 23 Апреля 2020, 09:59, вопрос №2338563 17 Сентября 2015, 18:10, вопрос №978693 18 Апреля 2020, 03:35, вопрос №2747310 08 Января 2016, 23:02, вопрос №1092647 14 Мая 2015, 16:08, вопрос №837214 Смотрите также

Обеспечительный взнос при расторжении договора аренды нежилого помещения

ПодписатьсяНе сейчасг. Красноярск • Вопросов: 216.11.2019, 00:06В договоре аренды нежилого помещения имеется пункт (дословно):

«В случае досрочного и одностороннего Арендатора, без нарушений договора со стороны Арендодателя в течении первых 6 ти месяцев, стороны согласились, что обеспечительный взнос не возвращается, а у Арендатора не возникает право требования»

Вопрос: Имеет ли Арендатор право потребовать при досрочном одностороннем расторжении договора зачесть данный обеспечительный взнос в качестве оплаты за последний месяц аренды? (по договору уведомить Арендатор обязан за месяц до расторжения договора)вопрос №16564468 прочитан 357 раз Адвокат отзывов: 57 457•ответов: 156 560•г.

Санкт-Петербург 16.11.2019, 00:07 Теоретически можно предусмотреть такой порядок. Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п.

1 ст. 381.1 ГК РФ). Поэтому эти средства можно внести в счет оплаты за последний месяц.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист на сайтеотзывов: 28 731•ответов: 69 527•г. Краснодар 16.11.2019, 00:10 Надо смотреть условия договора аренды прежде всего, причем лучше полностью договор.

Ст.421,606 ГК РФ.И если стороны договорились о внесении обеспечительного платежа за последний месяц, то это вполне законно. В таком случае арендатор имеет право требовать зачесть. Так как в данном случае обеспечительный платеж не возвращается.

(текст отредактирован 16.11.2019, 00:14) Вам помог ответ: ДаНет

Юрист на сайтеотзывов: 34 068•ответов: 62 342•г. Казань 16.11.2019, 00:14 Это лучший ответ уважаемый Юрий Александрович!

Возможно отвечу не так быстро, но возможно мой ответ будет Вам полезен.

Давайте по порядку. Не имеет.

Согласно ст.614 ГК РФ у арендатора есть обязательства по арендной плате, а обеспечительный платеж служит в счет исполнения обязательств, предусмотренных договором. В частности, при причинении вреда имуществу арендодателя.

Т.к. по договору обеспечительный взнос не возвращается, то он и не зачитывается. А арендодатель вправе будет его потребовать его через суд. Вы добровольно взяли на себя такие обязательства (ст.309 ГК РФ) и нарушения закона тут нет.

(текст отредактирован 16.11.2019, 00:15) Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 2 732•ответов: 4 434•г.

Казань 16.11.2019, 00:24 Исходя из того, что вы написали, условия вашего договора не предполагают зачета взноса в счёт аренды. У арендодателя есть право оставить сумму взноса себе, в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора.

При зачете он будет в минусе, поэтому он скорее всего откажет арендатору и будет прав, поскольку зачесть или не зачесть сумму обеспечительного платежа в счёт арендной платы это Право арендодателя, а не обязанность.ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.2. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.3.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист на сайтеотзывов: 12 333•ответов: 25 924•г. Владикавказ 16.11.2019, 00:29 Юрий Александрович Исходя из срока аренды и суммы арендной платы, при досрочном расторжении договора, возможен зачет оплаты обеспечительным взносом, то это должно было быть отражено в договоре, что из договора аренды не усматривается.

Поэтому вам надо обоюдно договариваться либо исходить из того, что прописано » случае досрочного и одностороннего расторжения договора по инициативе Арендатора, без нарушений договора со стороны Арендодателя в течении первых 6 — сти месяцев, стороны согласились, что обеспечительный взнос не возвращается, а у Арендатора не возникает право требования»Подайте письменное требование арендодателю о зачете оплаты аренды обеспечительным взносом, в случае отказа спор решайте в судеВ соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист на сайтеотзывов: 2 425•ответов: 3 481•г. Омутнинск 16.11.2019, 00:29 Юрий Александрович, исходя из условий данного договора данный взнос носит характер обеспечения обязательств, в том числе в случае нанесения ущерба имуществу арендодателя. В этой связи, обеспечительный платеж может быть зачтен в качестве арендной платы за последний месяц в случае расторжения договора по соглашению сторон , так как права на одностороннее расторжение для арендатора договором не предусмотрено, да и вовсе никаких прав, одни обязанности, в том числе уведомлять о расторжении.

И по самому договору масса вопросов, например, если арендодателя обычное физ лиц, то ИП выступает по отношению к нему налоговым агентом, и в этой связи из арендной платы обязан удерживать и перечислять НДФЛ. что следует из ст.226 НК РФ и письма минфина от 27 августа 2015 г. N 03-04-05/49369 (текст отредактирован 16.11.2019, 00:31) Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 3 301•ответов: 5 188•г.

Сибай 16.11.2019, 00:36 Это лучший ответ Основное назначение обеспечительного платежа (ст.

381-1 ГК РФ) — это обеспечение оплаты обязательства, которое может возникнут в будущем.В ваших договорных отношениях предусмотрен случай — это неполучение арендной платы за те месяцы до окончания срока аренды при досрочном одностороннем расторжении договора аренды. И обеспечительный платеж послужит компенсацией недополученной арендной платы за «выбывающие » месяца неплатежа при расторжении.А обязанность внесения арендной платы так и остается за все «использованные» месяца аренды до момента досрочного одностороннего расторжения.Поэтому неоплаченный последний месяц аренды не может оплачиваться обеспечительным платежом.И ВЫ в одностороннем порядке досрочно расторгнув договор не можете зачесть обеспечительный платеж в уплату последнего месяца.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 12 513•ответов: 25 329•г. Иркутск 16.11.2019, 06:35 такое возможно, если предусмотрено договором аренды, тут действует принцип буквального толкования условий договора Статья 431.

Толкование договораЦитата:При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Т.е. если такого условия в договоре аренды нет, то предупредив о расторжении договора за месяц арендатор должен всё же оплатить этот месяц.Вам помог ответ: ДаНет

г.

Красноярск • Вопросов: 216.11.2019, 00:02Целиком можно посмотреть здесь: https://yadi.SK/i/J0oep4JmPE_—Qвопрос №16564525 Юрист на сайтеотзывов: 12 333•ответов: 25 924•г. Владикавказ 16.11.2019, 00:31 Юрий Александрович Исходя из срока аренды и суммы арендной платы, при досрочном расторжении договора, возможен зачет оплаты обеспечительным взносом, то это должно было быть отражено в договоре, что из договора аренды не усматривается. Поэтому вам надо обоюдно договариваться либо исходить из того, что прописано

» случае досрочного и одностороннего расторжения договора по инициативе Арендатора, без нарушений договора со стороны Арендодателя в течении первых 6 — сти месяцев, стороны согласились, что обеспечительный взнос не возвращается, а у Арендатора не возникает право требования»

т.е.

право на зачет из договора не усматриваетсяПодайте письменное требование арендодателю о зачете оплаты аренды обеспечительным взносом, в случае отказа спор решайте в судеВ соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключенияДосрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 3 301•ответов: 5 188•г.

Сибай 16.11.2019, 00:50 В вашем договоре п.8.3. предусмотрено, что обеспечительный платеж не возвращается при досрочном одностороннем расторжении договора (имелось ввиду выезда из помещения).Соответственно возвращался бы обеспечительный платеж (статья 381-1 ГК РФ)при сохранении договорных отношений на всё время срока аренды.И не предусмотрено правило зачета обеспечительного платежа в уплату неоплаченных месяцев но «арендованных» месяцев.Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 12 513•ответов: 25 329•г.

Иркутск 16.11.2019, 06:42 В условиях договора не предусмотрен зачет обеспечительного платежа в счет аренды за последний месяц использования помещения, а потому, как я писал в предыдущем ответе исходя из принципа буквального толкования условий договора придется его оплачивать при досрочном расторжении.Вам помог ответ: ДаНет

Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб.

р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

28 сентября 2018Договорные отношения – это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст.

329 ГК РФ):§ неустойкой;§ залогом;§ удержанием вещи;§ поручительством;§ гарантией независимой стороны;§ задатком;§ обеспечительным (гарантийным) платежом.Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен обеспечительный платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст.

381.2 ГК РФ).Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной.

Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором аренды должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:§ возможные долги арендатора;§ имущественные потери арендодателя.Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком.

Договором аренды должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.Основаниями для заключения договора аренды с обеспечением могут быть:§ возможные долги арендатора;§ имущественные потери арендодателя.Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком.

Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях.Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что договор аренды:§ составляется в отношении дорогостоящего имущества;§ отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;§ действует в течение достаточно продолжительного времени.То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:§ от утраты имущества или приведения его в состояние, непригодное для использования;§ непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;§ несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:§ конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);§ объем средств, вносимых в обеспечение; а также§ порядок:ü внесения платежа;ü использования обеспечительного взноса;ü пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;ü изменения размера обеспечительного взноса;ü возврата обеспечительного взноса.В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы.

Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год.

Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:§ срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;§ вид средств для оплаты и способ их внесения.От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя.

Проценты на нее не начисляются.При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.

В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.Используется гарантийный платеж в двух случаях:§ на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;§ на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа.Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны.

Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:§ возврат обеспечения в полном объеме арендатору.

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места.

Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;§ распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;§ переход прав на обеспечение к арендодателю. Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Отметим, что операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).Порядок оформления в договоре обеспечительного платежаТак как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества.Договор аренды составляется в письменной форме.Условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже1) Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 г.

обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.2) Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п.

5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.3) При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).4) По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение семи рабочих дней при его неиспользовании.Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.Налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежаНалоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа зависит от условий договора и от того какую функцию выполняет обеспечительный платеж.Рассмотрим различные ситуации:1) Ситуация: Обеспечительный платеж по окончании аренды возвращается арендодателю.УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯБухгалтерский учетПолученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой задолженность перед арендатором, поскольку подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Рекомендуем прочесть:  Можно ли водить машину без прав

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, т.е. не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п.

2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н.Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», аналитический счет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу», в корреспонденции с дебетом счета 51 «Расчетные счета» (п.

2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н.Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», аналитический счет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу», в корреспонденции с дебетом счета 51 «Расчетные счета» (п. 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).Таким образом, внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендодателя как кредиторская задолженность (подп.

3, 12 ПБУ 9/99).Полученный обеспечительный платеж отражается на счете 76 до момента его возврата.Проводки по получению/возврату обеспечительного платежа у арендодателя будут следующими:Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» – при получении обеспечительного платежа;Дебет счета 76 «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит счета 51 «Расчетные счета» – при его возвращении.Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя арендодатель будет отражать сумму обеспечительного платежа за балансом на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».С забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.Налог на добавленную стоимость (НДС)Согласно позиции Минфина России, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, в том числе по оплате услуг по аренде, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг.Следовательно, его необходимо включить в налоговую базу на основании подп.

2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Приведем подборку писем Минфина РФ.Письмо Минфина России от 21.09.2009 № 03-07-11/238Финансовое ведомство разъяснило, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, относятся к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа должны включаться в базу по НДС.Письмо Минфина России от 12.05.2008 № 03-07-11/182Финансовое ведомство разъяснило, что возвратный депозит, получаемый арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), включается в налоговую базу по НДС, поскольку является суммой, связанной с оплатой услуг.В то же время есть судебные акты, в которых указывается, что обеспечительный взнос не носит платежной функции. Он подлежит возврату в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, а также предназначен для исполнения некоторых обязательств арендаторов, не связанных с операциями, облагаемыми НДС.

В связи с этим он не должен включаться в налоговую базу по НДС по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.Приведем примеры из арбитражной практики:Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)Суд установил, что по условиям предварительного договора и дополнительного соглашения к нему обеспечительный (гарантийный) взнос перечисляется в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора, не входит в цену основного договора и подлежит возврату после его заключения.

Суд указал, что такой взнос не выполняет платежную функцию в момент его получения и не может рассматриваться как частичная оплата в счет предстоящей поставки товаров.Следовательно, сумма обеспечительного взноса не включается в налоговую базу по НДС до тех пор, пока он не будет зачтен в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент такой взнос перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара.Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2013 по делу № А40-136345/12Суд отклонил довод инспекции о том, что обеспечительный взнос по договору аренды является задатком и должен увеличивать базу по НДС. Суд указал, что данный взнос не носит платежной функции, подлежит возврату в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, а также предназначен для исполнения некоторых обязательств арендаторов, не связанных с операциями, облагаемыми НДС.Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу № А40-136933/12-140-978Суд указал, что гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату при заключении основного договора.

В связи с этим такой платеж в силу ст. ст. 380, 429 ГК РФ не является задатком.

Его нельзя квалифицировать как форму расчетов по договору.

В связи с этим полученные средства не увеличивают базу по НДС.Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621Суд указал, что обеспечительный платеж по своей правовой природе является гарантией исполнения арендатором обязательств по договору и его уплата не связана с оплатой услуг. Значит, эти суммы не должны включаться в налоговую базу по НДС.Полагаем, что в случае, когда согласно договору обеспечительный платеж не предусматривает возможности его зачета в счет арендной платы и подлежит возврату при выполнении условий договора стороной, его перечислившей, оснований для включения данной суммы в налоговую базу по НДС не имеется.Налог на прибыль организацийСтоимость имущества, полученного в форме задатка или залога, не учитывается при определении налоговой базы на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как обеспечительный платеж в силу п.

1 ст. 329 ГК РФ относится к способу обеспечения обязательства наряду с задатком и залогом, следовательно, по нашему мнению, он также не учитывается в составе доходов при налогообложении прибыли.Заметим, что такое мнение высказывалось Минфином России в Письме от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325.Налог, уплачиваемый при применении УСНЕсли по договору аренды обеспечительный платеж выполняет только обеспечительную функцию, носит возвратный характер и не является платежом, согласно позиции Минфина России при наличии перечисленных характеристик сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать аналогично суммам, полученным в качестве залога или задатка (Письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, от 29.05.2007 № 03-11-04/2/145). Следовательно, в таком случае сумма обеспечительного платежа не признается доходом, учитываемым при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (подп.

2 п. 1 ст. 251 НК РФ).Заметим, что рассматриваемый платеж в указанных письмах Минфина России называется обеспечительным депозитом, гарантийным взносом или платежом для обеспечения исполнения обязательств, но, исходя из содержания писем, перечисленные платежи имеют одну сущность, что позволяет квалифицировать их как аналогичные.Таким образом, обеспечительный платеж, который будет возвращен арендатору, в доходах арендодателя не учитывается (письма Минфина от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19).

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их.

    Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь.

    Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.

    Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали.

    Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога. Пункт о проведении ремонта в договоре Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку.

    Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок.

    А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло. А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя.

    Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.

    Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    1. схему ремонта и план проводимых работ.
    2. адрес помещения;
    3. номер договора;

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    1. арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    2. помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    3. арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    4. по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки. Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен. Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить:

    «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи»

    .

    Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи. И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре.

    Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны. Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором. И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа. Возврат обеспечительного платежа После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита.

    Это можно сделать устно и по электронной почте.

    Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +